Furkan Köse van het kleine architectenbureau Atelier PUUUR kijkt met tevreden blik naar de bouwtekeningen van zijn appartementengebouw in de Amsterdamse Houthavens. Een jaar geleden mocht hij als één van de zes ingelote partijen een optie nemen op een zelfbouwkavel op de veelbesproken nieuwbouwlocatie. Hij ontwierp er met zijn vrouw Brecht Goeman een strak en minimalistisch gebouw waarin plaats is voor zowel kleine studio’s als ruime maisonnettes en penthouses van meer dan 200 m2. Allemaal voorzien van hoge plafonds, diepe balkons en sjieke natuursteenplaten tegen de gevel.
Het stijlvolle ontwerp en de persoonlijke aanpak van zijn bureau ziet hij als de belangrijkste redenen dat inmiddels 90 procent van de appartementen is verkocht. “Voor sommigen gaf misschien ook de sauna en het gezamenlijk dakterras de doorslag.” Inmiddels is de omgevingsvergunning - de vroegere bouwvergunning - aangevraagd en gaan nog voor de Kerst de eerste heipalen de grond in. In Buiksloterham werkt Köse al aan een vervolg op het succesvolle project.

“CPO onhaalbaar”

Hoewel de gemeente Blok 0 als locatie voor collectieve zelfbouw (CPO) presenteert, hoeven kopers bij Köse niet bang te zijn dat ze mee moeten betalen aan de bouw van onverkochte woningen. Een heikel punt bij collectief ontwikkelen. De aannemer Vink Bouw neemt dit risico van de kopers over en draagt - naast Köse - een deel van de voorinvesteringskosten. “Pure CPO duurt veel te lang en de besluitvorming is erg lastig. Wij gebruiken een tussenvorm waarin de kopers wel over de inrichting van hun eigen appartement mee kunnen beslissen, maar de rest op een traditionele manier wordt ontwikkeld. Anders krijg je ook geen geld van de bank.”
Guido Verhagen, ontwikkelaar van de gebouwen Building4you en IJ4you aan de zuidkant van Blok 0, moet ook weinig hebben van collectieve zelfbouw. “CPO is niet haalbaar in de huidige markt. Banken willen het niet financieren en daar heb ik ook wel begrip voor. Het risico dat mensen in een bouwgroep tussentijds afvallen en de rest met een schuld blijft zitten, is te groot. Ik begrijp ook niet dat de gemeente Amsterdam CPO zo stimuleert.”
Half augustus was in zijn twee projecten ongeveer de helft van de appartementen verkocht. Waar andere ontwikkelaars wachten tot de magische grens van 70 procent, heeft Verhagen zoveel vertrouwen in de locatie dat hij zo snel mogelijk wil gaan bouwen. Met Woningborg - het vroegere Garantie Instituut Woningbouw - kijkt hij of het mogelijk is een deel van het risico waarvoor Woningborg garant staat, van de organisatie over te nemen. Anders moet hij alsnog wachten tot 70 procent van de woningen van de hand is. “De eerste helft hebben we verkocht terwijl kopers niet zeker wisten of we wel gingen bouwen. Nu we de omgevingsvergunning hebben aangevraagd, moet het zeker lukken om dit najaar de rest van de woningen te verkopen. Dan kunnen we uiterlijk in december starten met de bouw.”

Frustratie over banken

De ervaringen van de twee initiatiefnemers moeten de gemeente een dubbel gevoel geven. Het is natuurlijk een opsteker dat de individuele projecten in Blok 0 goed verkopen. Een rondje langs de andere initiatiefnemers laat zien dat er ook voor hun gebouwen al veel kopers zijn gevonden. Maar van het plan om van Blok 0 een laboratorium voor collectieve zelfbouw te maken, komt weinig terecht.
Uitgerekend de partij die met haar projecten nog het dichtst bij het idee van collectief ontwikkelen zat, heeft de grootste moeite om de bouwplannen gefinancierd te krijgen. Marc Koehler, één van de initiatiefnemers binnen de architectencombinatie De Hoofden, steekt zijn frustratie over de houding van de banken niet onder stoelen of banken. “Wij betalen al twee jaar lang alle voorbereidingskosten uit eigen zak, omdat de bouwgroepleden daar geen persoonlijk krediet voor konden afsluiten. Dat gaat namelijk ten koste van hun leencapaciteit. Op Triodos na wilden de banken hen ook geen individuele hypotheken verstrekken, omdat ze het risico te groot vonden dat kopers eventueel in gebreke zouden blijven. Deze achtervang moeten we nu regelen met een aannemer die op last van de bank over een flink eigen vermogen moet beschikken. De bouwgroepleden moeten met die partij een individuele koop-/aannemingsovereenkomst afsluiten die wordt gegarandeerd door Woningborg en de stichting Waarborgfonds Koopwoningen. Dan ga je richting mede-opdrachtgeverschap wat misschien niet erg is, maar wel ver af staat van echte CPO.”
Het aantal bouwers dat een harde bankgarantie kan afgeven en bereid is om het risico van onverkochte woningen op zich te nemen, is volgens Koehler ook klein. “Dat beperkt de concurrentie en maakt het project duurder.“ Bovendien moet deze aannemer ook een deel van de voorinvesteringskosten op zich nemen voor twee van de drie kavels die de bouwgroepen onder begeleiding van De Hoofden hebben afgenomen.
De leden van deze bouwgroepen hebben namelijk aangegeven dat ze die niet zelf willen dragen. Dat gebeurt wel bij het eerste kavel waarvan zo goed als alle appartementen zijn verkocht.

“Te hoge erfpachtsom”

Hoewel Koehler vol lof is over de mensen van projectbureau Houthaven, vindt hij dat ook het gemeentebestuur de initiatiefnemers behoorlijk in de kou heeft laten staan. Zo heeft hij er weinig begrip voor dat op een kwetsbaar moment in het ontwikkelproces zonder overleg met de bouwgroepen werd aangekondigd dat er naast Blok 0 een asielzoekerscentrum komt. Ook staat naar zijn idee de erfpachtsom niet meer in verhouding tot de actuele grondwaarde. “Van Poelgeest wilde ons wel een korting van 15 procent geven, maar hij is door de gemeenteraad teruggefloten.” Dat de bouwgroepen bij afname van de grond in één keer ook de complete waarborgsom en leges moeten betalen, ook voor de nog niet verkochte woningen, maakt het ontwikkelen voor De Hoofden er tenslotte niet gemakkelijker op. Op dit moment bekijken projectbureau en het Ontwikkelingsbedrijf overigens of dat bedrag toch niet in delen kan worden betaald.

Garantiefonds oplossing?

Als Amsterdam collectieve zelfbouw echt een kans wil geven, zou het volgens Koehler met andere publieke en private partijen een waarborgfonds moeten oprichten. Bouwgroepen zouden er de achtervang van hun project kunnen regelen nu woningcorporaties dat niet meer willen of kunnen. Het liefst ziet Koehler dat bouwgroepen bij dat fonds ook geld kunnen lenen om een deel van hun aanvangskosten uit te kunnen betalen. In Almere zijn beide zaken inmiddels goed geregeld. De gemeente heeft er drie jaar geleden met de Rabobank een plankostenfonds opgericht waaruit bouwgroepen geld kunnen lenen voor de beginfase van hun project. Dezelfde partijen hebben, aangevuld met woningcorporatie de Alliantie, ook een garantiefonds opgericht dat als achtervang voor CPO-initiatieven kan optreden. Als appartementen in een project onverkocht blijven, neemt de Alliantie ze van de bouwgroep over, mits ze passen in de portefeuille van het bedrijf.
Zou zo’n waarborgfonds ook iets voor Amsterdam zijn? Portefeuillehouder Guido Lambriex van stadsdeel West vindt het in ieder geval de moeite waard om te onderzoeken. “Als je als stad gelooft in CPO als alternatief voor grootschalige projectontwikkeling, moet je ook meehelpen om een oplossing te zoeken voor institutionele belemmeringen. Als blijkt dat het in Almere werkt, kan het misschien ook een uitkomst zijn voor Amsterdam.”