Amsterdam wil de groene koploper van Europa worden. Al in 2040 moet de stad aardgasvrij zijn. Een onrealistisch tempo, voorspellen bestuurders van twee grote woningcorporaties. Ze zijn zonder meer bereid zich verder in de schulden te steken. Maar dan nog blijven harde keuzes onvermijdelijk. Tussen verduurzamen, woningen toevoegen én huren betaalbaar houden.
Rob Haans: “Aardgasloos in 2040 gaat alleen al om praktische redenen niet lukken.”
Per type woning hebben Eigen Haard en de Alliantie ‘routekaarten’ gemaakt, in lijn met voorstellen van branchevereniging Aedes. Op die kaarten staat per woningtype omschreven welke maatregelen er nodig zijn om de woningen in 2050 klimaatneutraal te maken. Die kaarten bieden corporaties een handvat voor de eigen langetermijnstrategie op weg naar CO2-neutrale woningen.
Aansluitend wordt er flink geïnvesteerd in op zichzelf staande duurzaamheidsprogramma’s, zoals het plaatsen van zonnepanelen.
Er is een lange weg te gaan. Bij elke complexmatige woningverbetering, bij mutatieonderhoud en bij duurzaamheidsprojecten moet telkens de afweging worden gemaakt hoe daarbij ook de gewenste klimaatneutrale toekomst dichterbij wordt gebracht.
Eerder werd al duidelijk dat niet alle corporaties in 2021 hun woningbezit gemiddeld op label B hebben, zoals ze zich eerder in het Convenant energiebesparing huursector en de Aedes Woonagenda hadden voorgenomen. Eigen Haard zet in op 2023 en dat wordt volgens bestuurder Bert Halm al een enorme uitdaging: “We hebben een relatief oud woningbezit. Circa een kwart van onze woningen heeft vandaag label E tot G. Er moet dus nog heel wat gebeuren, maar we zijn dat tegenover onze huurders verplicht. Voor mij is verduurzaming ook een sociale opgave. De komende jaren zal de gasprijs stijgen. We mogen onze huurders niet opzadelen met een veel hogere energierekening.”
Onvoldoende tempo
Eigen Haard heeft inmiddels gemerkt hoe lastig het is vaart te maken. “We wilden het tempo van verduurzaming elk jaar versnellen. Van duizend woningen vorig jaar naar uiteindelijk 2.500 verbeterde woningen over twee jaar. Elk jaar een stap van vijfhonderd woningen erbij. Het blijkt niet altijd makkelijk telkens weer 70 procent van de bewoners mee te krijgen (zie kader over Wegener-Sleeswijkbuurt). Alleen al in de eerste maanden van dit jaar zijn we op flinke achterstand geraakt”, aldus Mieke van den Berg, die samen met Halm het bestuur vormt.
De Alliantie is wel op tijd klaar. Al in 2020 zal haar woningvoorraad gemiddeld label B hebben. “We hebben vorig jaar 50 miljoen euro uitgegeven aan verduurzaming. De komende jaren wordt dat 80 miljoen euro per jaar. In samenwerking met geselecteerde aannemers zijn 2.000 woningen op een slimme en goede manier verbeterd. We zijn al in staat binnen een dag een dak te vervangen of de energetische kwaliteit van een buitengevel te verbeteren. Ik verwacht dat die ‘treintjes’ nog beter gaan rijden. De uitvoering verloopt steeds efficiënter en we profiteren van een stroom aan technische innovaties. Bovendien investeren we in uitbreiding van het aantal zonnepanelen.” De Alliantie kent een eigen aanpak: “We bieden onze huurders een grote variëteit aan oplossingen. Bewoners betalen via extra servicekosten voor de panelen. Daar is veel discussie over geweest, maar dat mag. De extra kosten zijn vervolgens lager dan de besparing die de bewoners realiseren.”
Bert Halm en Mieke van den Berg: “Verduurzamen is ook een sociale opgave. We nemen onze verantwoordelijkheid. We worden minder voorzichtig. Het gaat overigens wel om een extra schuld van 1 miljard euro.”
‘2040 gaat niet lukken’
De nieuwe coalitie in Amsterdam koerst aan op CO²-neutraliteit in 2040. Tien jaar eerder dan de corporatiesector met elkaar en het Rijk heeft afgesproken. Rob Haans zet daar vraagtekens bij. “2040 gaat alleen al om praktische redenen moeilijk worden. Het is een heel ingewikkelde opgave. Voor de hele stad zal moeten worden uitgemaakt op welke alternatieve energiebron wordt overgeschakeld. We hebben ons uit volle overtuiging achter de ‘City-Deal’ geschaard, maar de aanwijzing van de eerste drie proefwijken verloopt traag.
Natuurlijk; aan het begin van zo’n operatie ligt het tempo nooit hoog. We moeten eerst leren hoe het sneller, beter en goedkoper kan. Maar als we ergens kiezen voor een warmtenet, dan moet ook duidelijkheid ontstaan over de aansluitkosten. En we zullen iets voor de consument moeten doen. Ons huidige warmtenet is relatief duur. De vaste kosten zijn hoog, waardoor een laag energieverbruik weinig invloed heeft op de energierekening. Vervolgens moet die nieuwe infrastructuur de grond in, maar we kunnen niet twintig jaar onophoudelijk grote delen van de stad openleggen. Dat trekken de bewoners niet.”
Ook financieel lukt het volgens hem niet extra te versnellen. “We kunnen de verduurzaming niet zomaar versnellen, als we ook onze huurwoningen betaalbaar willen houden én willen bijbouwen.” De Alliantie wil de komende jaren in haar werkgebied minstens duizend nieuwe woningen per jaar in aanbouw nemen.
Scherpe keuzes
In het huishoudboekje van de Alliantie speelt verkoop van woningen een belangrijke rol. “Als we een woning verkopen, dan kunnen we één, twee, soms wel drie woningen terugbouwen. Daarmee groeit de woningvoorraad en stimuleren we de doorstroming. Maar het Amsterdamse college wil de verkoop van sociale huurwoningen tot een minimum beperken. De corporaties worden bovendien door het Rijk geconfronteerd met snel stijgende en nieuwe heffingen. Voor de korte termijn kunnen we onze leningenportefeuille uitbreiden. Wij verkeren nog in de gelukkige omstandigheid dat we honderden miljoenen extra mogen lenen. Maar aan de stijging van de schuldenlast zit een limiet.Uiteindelijk zijn scherpe keuzes onvermijdelijk.”
Voor Eigen Haard is een rem op woningverkoop minder ingrijpend. De corporatie verkoopt alleen bij uitzondering. Dat gebeurt alleen als dat voor het creëren van aantrekkelijke wijken noodzakelijk is. Maar ook voor Eigen Haard geldt volgens Mieke van den Berg dat de corporatie zich veel dieper in de schulden moet steken om zowel het stevige tempo van de verduurzaming voort te zetten als de woningportefeuille licht te laten groeien. Eigen Haard wil in tien jaar tweeduizend woningen toevoegen. “We nemen onze verantwoordelijkheid. We worden minder voorzichtig. Het gaat overigens wel om een extra schuld van 1 miljard euro, maar dat is niet een onverantwoorde keuze. Wij kunnen tegen gunstige condities lenen. Met een heel lange looptijd. Mocht de rente de komende jaren stijgen, dan hebben we daar niet onmiddellijk last van. Maar ook voor ons geldt: op enig moment zijn scherpe keuzes onvermijdelijk.” Haar collega Bert Halm hoopt dat de overheid voor die tijd eindelijk bereid is met de sector tot een nieuw arrangement te komen. Met als het kan lagere heffingen in de Metropoolregio.