Woningcorporatie de Alliantie produceert gemiddeld duizend nieuwbouwwoningen per jaar en directeur-bestuurder Rob Haans denkt de productie zelfs te kunnen opvoeren naar 1.300. Hij is niet somber over de marktontwikkelingen.“Het gaat erom creatief te zijn. Bij ons zal altijd sprake moeten zijn van bouwgrond tegen een aangepaste prijs.”
|
Rob Haans: “Wat mij betreft mogen we als corporatie geen kans onbenut laten om nieuwe woningen te realiseren.” |
Het ontwikkelbedrijf van woningcorporatie de Alliantie behoort tot de grootste ontwikkelaars in ons land. De productieaantallen zijn jaar op jaar hoog, in een werkgebied dat loopt van Amsterdam tot en met Amersfoort, plus een deel van Flevoland. Rob Haans: “De afgelopen jaren bouwden we zo’n duizend woningen per jaar. Soms ligt de productie wat lager, in andere jaren valt die wat hoger uit. De precieze omvang is veelal afhankelijk van externe factoren: vertraging in een gebiedsontwikkeling, een vergunning die vanwege een discussie met bijvoorbeeld Welstand op zich laat wachten of een aanbesteding die net wat meer tijd neemt. En we willen de komende drie, vier jaar omhoog naar gemiddeld 1.300 woningen per jaar.”
De Alliantie lijkt geen gebrek aan locaties te hebben. Van een geheim recept is geen sprake, aldus Haans. “Ons ontwikkelbedrijf, de Alliantie Ontwikkeling, kent verschillende productielijnen. We bouwen woningen op eigen posities, we denken na over de mogelijkheden via verdichting en wij participeren of kopen binnen gebiedsontwikkelingen, waar de gemeente van een ontwikkelaar ook sociale woningbouw of middenhuur verlangt. Het gaat erom creatief te zijn en zodanig te schakelen tussen die verschillende ‘productiebanden’ dat we maximaal kunnen presteren.”
Graag geziene gast
Wat ook opvalt: waar andere Amsterdamse corporaties de afgelopen jaren afstand hebben genomen van zichtbare aanwezigheid op de commerciële vastgoedmarkt, staat het ontwikkelbedrijf van de Alliantie voortdurend in nauw contact met ontwikkelaars en (internationale) beleggers. Directeur Jan van Barneveld is een graag geziene gast op vastgoedbeurzen en op congressen met de top van de vastgoedwereld. Moet een woningcorporatie zich daar nog laten zien?
Haans: “We vinden het belangrijk om in dat netwerk aanwezig te zijn.Het is van belang dezelfde taal te spreken en ontwikkelaars en beleggers te vertellen wat er in de corporatiesector gebeurt. En elkaar in alle zakelijkheid wat te gunnen. Bij gebiedsontwikkeling hebben we elkaar nodig, de tijd dat een corporatie alles bouwde is voorbij. Daarom is hij daar aanwezig.”
90 procent sociale woningbouw
De Alliantie investeerde vorig jaar bijna vierhonderd miljoen euro in verbetering van de woningvoorraad en in nieuwbouwprojecten. De woningproductie bestaat voor 90 procent uit sociale huurwoningen. De rest omvat woningbouw voor het betaalbare middensegment. Daarbuiten doet de corporatie nagenoeg niks, een enkel project uit het verleden uitgezonderd. “Wij hebben een taak te vervullen in een regio waar de nood hoog is. De wachtlijsten zijn lang. We hebben onvoldoende woningen voor statushouders. En ook voor mensen die wat meer verdienen, maar die geen huis kunnen kopen of heel dure huur kunnen betalen, moeten we bijbouwen. Wat mij betreft mogen we als corporatie geen kans onbenut laten om nieuwe woningen te realiseren.”
Inbreiden en optoppen
De Alliantie ziet veel mogelijkheden om woningen toe te voegen in bestaande wijken: “We hebben KAW Architecten een ruimtelijke verkenning laten doen naar concrete mogelijkheden om in de buurten en wijken waar we al aanwezig zijn, ons bezit uit te breiden. Dat kan door bij sloop/nieuwbouw meer woningen terug te bouwen, bij te bouwen op vergeten plekken of op de kop van een complex, of door het optoppen van bestaande complexen. Optoppen is voor veel corporaties een actueel thema, maar feitelijk is het niet nieuw. De Dageraad, één van onze voorgangers, deed dat in de jaren negentig van de vorige eeuw al in de oude Indische Buurt in Amsterdam-Oost. Dergelijke uitbreidingen zijn bewerkelijk. De schaal is doorgaans klein. Er gaat een lang traject aan vooraf en in de praktijk staat ook niet iedereen, buurtbewoners, gemeenten, daar om te springen. Maar in Almere, de bouw van appartementen bovenop de Zoetelaarpassage, en in Amersfoort, de toevoeging van woningen aan die typische jaren zestig flats, zijn we al succesvol bezig. En als wij alle mogelijkheden bij elkaar optellen, dan gaat het om vijfduizend extra woningen; we kunnen langs die weg de komende tien jaar onze portefeuille dus met 10 procent laten groeien. Dat aantal is interessant genoeg om daar een gespecialiseerde programmagroep op te zetten.”
| Project De Zoetelaar is een goed voorbeeld van het optoppen van bestaande gebouwen. De Zoetelaarspassage is een overdekte winkelpassage aan de rand van het centrum van Almere Stad. Op de begane grond zitten winkels. Op de bovenste verdieping zaten tot 2018 kantoren. Deze kantoren zijn door de Alliantie getransformeerd tot 94 sociale huurappartementen. Op het dak van deze appartementen kunnen extra woningen worden gebouwd: 33 woningen (70 m2) te verhuren in het middensegment voor een prijs van ruim duizend euro in de maand. De appartementen zijn bestemd voor huurders met een inkomen vanaf 45.000 euro per jaar. Huurders die een sociale huurwoning achterlaten, krijgen voorrang. Start van de bouw is afhankelijk van de vergunningverlening. De gemeente is blij met de toevoeging van middeldure huurwoningen, maar er loopt nog een discussie met Welstand over de precieze vormgeving. Het ontwerp voor het ‘optoppen’ is gemaakt door Architect De Jong en Lafeber. Zegersbouw verzorgt de bouw van de lichte houtskeletwoningen. |
Image
|
Locaties in de aanbieding
Zijn ontwikkelbedrijf heeft aan alleen verdichten bij lange na niet genoeg, benadrukt Haans. “We zetten tegelijkertijd in op groei door eigen posities te ontwikkelen al zijn we terughoudend met acquisities - actief grondbeleid kent zijn risico’s - en bouwen op grond die we via de gemeente kunnen verwerven. En niet op de laatste plaats, eigenlijk steeds vaker, worden we door commerciële marktpartijen benaderd om hen te helpen het door een gemeente voorgeschreven gereguleerde deel te realiseren. Soms kopen we op zo’n locatie kant-en-klare projecten; in Almere-Poort heeft de Alliantie een aantal gebouwen gekocht van Amvest. Of we ontwikkelen zelf binnen een gebied. Zo zijn we partner in de ontwikkeling door AM van het Bajeskwartier in Amsterdam-Oost en leveren daar zelfs als eerste ontwikkelende partij woningen op.”
Haans ziet de ontwikkelmarkt veranderen: “Ontwikkelaars kampen met stijgende bouwkosten en stijgende rente. De verkoop van woningen loopt terug. Dat leidt ertoe dat een aantal lopende projecten moet worden herontwikkeld en soms zelfs wordt stilgelegd. Dat leidt ook bij ons tot minder productie. Aan de andere kant zien we dat partijen vanwege minder gunstige toekomstverwachtingen locaties van de hand doen en ons de mogelijkheid bieden op een acceptabel niveau in te stappen. Zo hebben we langs die weg een positie op het NDSM-terrein weten te verwerven (zie kader). En dan moeten we de komende jaren dicht bij die 1.300 woningen per jaar kunnen uitkomen.”
Heldere voorwaarden
Voor te nauwe betrokkenheid bij de commerciële vastgoedwereld of te grote financiële risico’s in een veranderende markt, is Haans niet benauwd. “Onze uitgangspunten zijn glashelder. We bouwen alleen sociale huurwoningen en huizen in het middensegment. Marktpartijen moeten voldoen aan onze financiële randvoorwaarden; er zal altijd sprake moeten zijn van bouwgrond tegen een aangepaste prijs. En we moeten een goed product kunnen maken tegen een beheersbare bouwprijs. Juist onze omvang, juist onze professionaliteit maakt dat we de risico’s die daaraan verbonden zijn kunnen dempen.”
Verder wijst hij op de governance. “De Alliantie Ontwikkeling is een aparte onderneming. De activiteiten vallen volledig onder de toegelaten instelling en voor 100 procent onder het toezicht van onze Raad van Commissarissen. Jan van Barneveld is de uitvoerend bestuurder en ikzelf ben de niet-uitvoerend bestuurder vanuit de toegelaten instelling. We hebben als enig aandeelhouder de volledige zeggenschap. En zitten goed bovenop de activiteiten van het ontwikkelbedrijf.”
Grens bij 3,5 miljard schuld
De Alliantie heeft nog voldoende investeringsruimte om meer woningen te bouwen, aldus Haans. Al is er een belangrijke beperking. Corporaties staan via het Waarborgfonds onderling garant voor elkaar. Om systeemrisico’s te vermijden is de leningenportefeuille van ’s lands grootste corporaties door de overheid beperkt tot elk 3,5 miljard euro.
Volgens het jongste jaarverslag zit de Alliantie daar met 2,7 miljard euro nog flink onder, maar uiteindelijk zal die grens gaan knellen. “Meer lenen is gezien de waarde van ons bezit niet onverantwoord. Het zorgt ook niet voor een ander risicoprofiel. Bij een nieuwe afweging over de grenzen voor de grootste spelers in onze sector gaat het niet alleen over meer schulden, maar ook over de eisen die dan moeten worden gesteld aan degelijk bestuur en degelijk risicomanagement. Over al die aspecten zijn gesprekken gaande.”
|
Image
De Alliantie bouwt tweehonderd woningen op kavel B7 van het NDSM-terrein in Amsterdam-Noord. De corporatie heeft de kavel overgenomen van de ontwikkelaar G&S&, eigendom van VolkerWessels. |