Amsterdam Oost heeft zijn nieuwe centrum: Oostpoort. Ruim de helft van het voormalige Oostergasfabrieksterrein is na tien jaar saneren en bouwen eindelijk klaar. Bewoners trekken in hun nieuwe woningen en eind maart gaat het winkelcentrum open. Nu komt ook het braakliggende oostelijke deel van Oostpoort aan de beurt.
| Sjoerd Soeters is supervisor van Oostpoort. “De grootste uitdaging was om winkelend publiek het gebied binnen te krijgen. Vanaf de Linnaeusstraat zie je het winkelcentrum eigenlijk niet. Het loopt ook dood. Daarom was het van belang dat mensen een rondje kunnen maken.” Soeters, die zelf één groot woonblok met twee woontorens ontwierp, staat vooral bekend om het creëren van prettige openbare ruimte. “Mensen moeten zich op hun gemak voelen. Daarom is het directe contact tussen binnen en buiten van belang en moeten zowel gebouwen als openbare ruimte afwisselend zijn. In goede openbare ruimte voel je je niet alleen en verloren, maar beschermd, ook als het rustig is.” En de nieuwsgierigheid wordt gewekt, want bezoekers die door de kromme auto- en fietsvrije straatjes lopen, komen steeds weer op verrassende kleine pleintjes uit, zoals dat ook in Middeleeuwse binnensteden het geval is. Soeters: “Als je hier rondloopt, wil je steeds weten wat er verderop gebeurt, maar dan moet je er eerst naartoe. We maken hier in korte tijd waar oude binnensteden honderden jaren over gedaan hebben.” In de woontorens aan de Polderweg en de Oranje Vrijstaatkade is het uitzicht ruim, maar hoe zit dat langs de kleine straatjes in het binnengebied? Soeters zegt dat daar zoveel mogelijk rekening is gehouden met het woongenot van de bewoners. Bijvoorbeeld door lichte bakstenen te gebruiken, waardoor licht zoveel mogelijk de woningen binnenkaatst. En door bewoners zoveel mogelijk de straatjes in te laten kijken. Daarom is er veel gebruik gemaakt van erkers. Of juist ‘happen’ uit de gevel, zoals bij een project van de architecten Mulleners en Mulleners. |
Vanuit hun nieuwe appartement aan de Oranje Vrijstaatkade kunnen Herman en Corrie Boeker een klein stukje van hun oude huis aan de Hogeweg zien. “Wij zijn daar in 1969 komen wonen. Toen onze vier kinderen uit huis waren gegaan, woonden we nog maar in de helft.” Het pand bleek veel te groot te zijn voor twee mensen. “En het traplopen werd een probleem.” Tijdelijk woont het gepensioneerde stel in Park de Meer. Herman: “Onze makelaar zei tegen ons: daar worden jullie niet gelukkig, te weinig reuring. Ze wees ons op Oostpoort en daar vonden we wat we zochten: een licht huis, met een lift en met levendigheid. Tijdens de eerste VvE-vergadering heb ik al met een paar mensen afgesproken dat we snel iets gaan drinken als de terrassen aan de kade opengaan.”
Dat zal niet lang meer duren, want de opening van de nieuwe gemengde wijk is op 26 maart. Intussen zijn veel bewoners al in hun nieuwe huur- of koopwoningen getrokken. “De duurdere en de goedkope woningen konden we snel verkopen. De middeldure woningen - tussen tweeënhalve en vier ton - hebben nu ook bijna allemaal een eigenaar,” zegt Fred Langeslag, directeur van OCP, een gelegenheidscombinatie van Bouwfonds, Ymere en Stadgenoot. Aan het stedenbouwkundig plan voor het westelijke deel van Oostpoort is sinds 2004 volgens Langeslag niets fundamenteels gewijzigd.
Dat mag een klein wonder heten. Stadsdeelbestuurder Thijs Reuten (Grote Projecten) herinnert zich dat de stemming eind 2010 niet erg hoopvol was. “Ik was net aangetreden. Er was weinig vertrouwen dat de markt dit project aan zou kunnen. Maar om op zo’n fantastische locatie een nieuw centrumgebied te ontwikkelen, is een goede keuze geweest, want de belangstelling is groot.”
Geen vrijesectorhuur
Toen eenmaal de finale knoop was doorgehakt, is het projectplan volgens Langeslag in drieënhalf jaar tijd gerealiseerd zoals gepland. En dat is bijzonder want een dergelijk grootschalig project wordt in deze tijd niet snel meer bedacht, laat staan uitgevoerd. “Alleen al dat corporaties zoveel koopwoningen bouwen zonder verkoopgarantie mag tegenwoordig niet meer. Bovendien zijn de risico’s van het commerciële onroerend goed te groot.”
Een gefaseerde aanpak was onmogelijk vanwege de geplande enorme parkeerbak in twee lagen met 874 plekken onder dit deel van Oostpoort. Daardoor moest de bovengrondse bebouwing wel in een keer worden neergezet. Volgens Langeslag is het gezien de omstandigheden bijzonder dat niet aan de waarden van het stedelijk plan is afgedaan: “een intieme sfeer met een hoge mate van functiemenging en met architectuur waar niet op bezuinigd is”. En dat heeft zich uitbetaald, want OCP heeft er zicht op de miljoeneninvestering terug te verdienen.
Naast de 235 koopwoningen - in alle grootten en prijsklassen - bestaat de woningbouw uit 30 procent sociale huur, in totaal 115 woningen. Onderdeel daarvan is een Chinese woongroep met een eigen theehuis op de binnenplaats, en een opvanghuis van de Volksbond. Jongeren leren daar op eigen benen staan. Boven het middendeel van de winkels zijn ook veertig wibo-woningen gebouwd.
Opvallend is dat goedkopere vrije sector huurwoningen, tegenwoordig erg populair om de middengroepen te bedienen, hier ontbreken. Reuten: “Ik ben tevreden dat de sociale huur niet ter discussie heeft gestaan en in de koopwoningen zit veel variatie, een deel is voor mensen met een middeninkomen betaalbaar.”
Langeslag: “We hadden wel de mogelijkheid om koopwoningen naar huur om te zetten als de verkoop zou staken. Maar dat is niet nodig geweest.” Wel is er bewust voor gekozen om kopers en huurders niet een woonblok of binnentuin te laten delen. “Elders in de stad kennen we daar minder succesvolle voorbeelden van.”
Veel bewoners uit Oost
Hoewel er geen exacte cijfers bekend zijn, lijkt Oostpoort niet erg kinderrijk te worden. De eerste bewonersgroep bestaat vooral uit alleenstaanden en stellen. Er zijn relatief veel ouderen onder. Dat komt niet alleen door de aanwezigheid van de Chinese woongroep en de wibo-woningen. Vanwege de gelijkvloerse woningen en de nabijheid van winkels, horeca en sportgelegenheden hebben ook relatief veel ouderen er een appartement gekocht, zegt Langeslag.
Opvallend is dat 90 procent van de koopwoningen door Amsterdammers is gekocht, waarvan bijna 70 procent door mensen die al in Oost woonden. Volgens Langeslag bevinden zich onder de kopers ook de nodige doorstromers uit de sociale sector.
Winkels en horeca
Oost krijgt er met de opening van het winkelcentrum Oostpoort liefst 18.000 m2 winkels en horeca bij, waaronder twee supermarkten, kledingwinkels, drogisterijen en een witgoedzaak. Hier zijn de grotere winkelruimtes beschikbaar die aan de Linnaeusstraat ontbreken. “Oostpoort en de winkels aan de Linnaeusstraat moeten elkaar gaan versterken tot één nieuw winkelcentrum voor Oost,” zegt Langeslag. Inmiddels is zo goed als alle beschikbare winkel- en horecaruimte verhuurd. En daar zitten ook kleine broodjeszaken en een fietsenzaak bij. Een bakkerij uit de buurt begint een tweede winkel in Oostpoort.
Restaurants concentreren zich langs de zonnige Oranje Vrijstaatkade en aan de entree bij de Linnaeusstraat. Daar is de voormalige directeurswoning van de Oostergasfabriek, die jarenlang dienst deed als politiebureau, in oude luister hersteld en zijn twee glazen erkers toegevoegd. Deze brasserie moet de mensen het ietwat verscholen winkelgebied binnen lokken.
| Het oostelijk deel van Oostpoort is al jaren een zandwoestijn. Het enige leven komt van De Valreep, het gekraakte dierenasiel. Maar nu het westelijke deel klaar is, wordt nog dit jaar begonnen met het oostelijke deel, bezweert Fred Langeslag van OCP. “In april moeten de krakers vertrekken. Nog voor de zomer gaan wij beginnen met de eerste van in totaal vier fasen van dit deel van Oostpoort.” In het dierenasiel zelf komt horeca. In de eerste plot komen 73 sociale huurwoningen langs het spoor, twaalf koopwoningen langs het water en elf langs de groene laan die het gebied doorsnijdt. Als het gehele gebied in 2017 klaar is, staan daar naast de sociale huurwoningen in totaal 234 koopwoningen, die OCP stadswoningen noemt. Ook ouderenhuisvester Habion start dit jaar met de bouw van een complex met 130 seniorenwoningen, de helft sociale huur en de andere helft vrije sector. De oplevering daarvan is gepland in de tweede helft van 2015. De ontwikkeling van het oostelijke deel van Oostpoort heeft een lange voorgeschiedenis. De plannen zijn vele malen aangepast aan de zich wijzigende economische vooruitzichten. Ontwikkelaar OCP kon het zich daarbij permitteren de duur gesaneerde grond lang braak te laten liggen, omdat harde deadlines of boeteclausules in de afspraken met de gemeente ontbraken. De nieuwste afspraken zijn echt definitief, aldus Langeslag: “Wij hebben meer vrijheid gekregen met de invulling van het nieuwe stedenbouwkundig plan. Er komen nu meer stadswoningen, minder appartementen en eenvoudige parkeeroplossingen. We hebben nu duidelijke afspraken met de gemeente gemaakt dat wij elk half jaar één van de vier plots afnemen. Als dat niet lukt, dan kunnen wij de grond teruggeven, maar dat zijn wij niet van plan.” Ook stadsdeelbestuurder Thijs Reuten ziet vooralsnog geen reden dat OCP de wijk niet gewoon afbouwt. “Maar als OCP er toch van af zou zien, dan denk ik dat er zeker andere partijen zijn die in willen stappen.” Volgens Reuten heeft de gemeente de grondopbrengsten niet hoeven verlagen en is de aansluiting met de omliggende buurten in het nieuwe plan zelfs verbeterd. |