De liefde voor zelfbouw lijkt bij het Amsterdamse stadsbestuur bekoeld. Het kavelaanbod blijft achter en architecten voelen zich bij CPO-kavels buitenspel gezet. In Haarlem, Haarlemmermeer en Zaanstad wordt juist een tandje bijgezet. Ook in Almere blijft het enthousiasme over zelfbouw groot.
Almere, Aresstraat
| Bouwcollectieven kunnen bij de provincie Noord-Holland aankloppen voor een subsidie voor het maken van een projectplan. Die kan oplopen tot 11.000 euro per initiatief. Bij een positief haalbaarheidsonderzoek verstrekt de provincie op aanvraag bovendien renteloze leningen tot 8.000 euro per woning en 160.000 euro per project. Sinds 2012 zijn op die manier 55 potentiële CPO-projecten door de provincie gesubsidieerd, waarvan 33 in Amsterdam. Zestien groepen sloten een renteloze lening af om hun project uit te kunnen voeren. Ditte Valk: “We hopen dat gedeputeerde staten dit najaar een nieuwe regeling vaststellen waarin naast de oude bedragen hogere subsidies en leningen beschikbaar komen voor collectieve zelfbouw in transformatieprojecten. Die gaan dan niet alleen voor bestaande gebouwen gelden, maar ook voor nieuwbouw op de plek van een nog te slopen pand.” |
Een jaar geleden stapte Khashayar Giabi (28) in bouwgroep De Zelfbouwcoöperatie die in Buiksloterham een woontoren met 25 appartementen en bedrijfsruimten gaat realiseren. Het initiatief voor het project kwam van architect John Zondag, die na de selectie het roer overdroeg aan het bestuur van de coöperatie. Sindsdien beslissen de leden over alle zaken die bij de bouw van een woonblok komen kijken. En dat is geen geringe opgave. Van de fundering tot aan de gewenste WKO-installatie moeten ingewikkelde besluiten worden genomen. Behalve genoeg vrije tijd vraagt dat van de toekomstige bewoners veel expertise op allerlei gebieden. “Gelukkig zijn er in de groep allerlei mensen die verstand hebben van bouwkundige en juridische zaken. Ook hebben we zelf een financiële regeling bedacht om gezamenlijk de voorinvesteringen te kunnen betalen. Een project als dit is waarschijnlijk dan ook niet voor iedereen weggelegd.”
De Zelfbouwcoöperatie is inderdaad één van de weinige bouwgroepen die vanaf het begin het heft in eigen handen hebben genomen. De ervaring van de afgelopen jaren leert dat veel collectieven al in een vroeg stadium de steun van architecten en ontwikkelende aannemers opzoeken of aanhaken bij een CPO-project van deze professionals. De ingewikkelde procedures, hoge voorbereidingskosten en aanzienlijke afzetrisico’s zorgen ervoor dat het opdrachtgeverschap liever met anderen wordt gedeeld.
Strenge scheiding tussen CPO en MO
Sinds vorig jaar heeft de gemeente Amsterdam deze manier van samenwerken, die het karakter van medeopdrachtgeverschap (MO) heeft, in de ban gedaan bij de uitgifte van CPO-kavels. Voortaan mogen bouwgroepen alleen nog meeloten als ze zelf alle risico’s dragen en de leden daadwerkelijk in het project gaan wonen. Architecten en kleine ontwikkelaars mogen pas in een later stadium aanhaken. Tot woede van deze professionals. De afgelopen jaren wisten ze de stad met bijzondere projecten en initiatieven door de crisis heen te loodsen. Maar in de nieuwe Woonagenda van het college voelen ze zich naar de marge verdreven. Het aantal zelfbouwkavels – individueel én collectief – bleef in 2016 bovendien steken op ruim 320 woningen, terwijl het college zichzelf eerder een doelstelling van vijfhonderd kavels per jaar meegaf.
Bart Aptroot van One Architecture en initiatiefnemer van het zelfbouwproject Elta in Buiksloterham begrijpt niet waarom de gemeente zo weinig ruimte aan zelfbouw geeft gezien de successen van de afgelopen jaren. “Kleinschalige initiatieven hebben zich bewezen als veerkrachtige, innovatieve en breed gewaardeerde projecten. In veel gevallen ontstonden er betaalbare woningen en konden projecten worden opgeschaald naar nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling zoals in Buiksloterham.”
“Speeltje voor de elite”
Het uitsluiten van professionals bij de uitgifte van groepskavels is niet het enige punt dat Aptroot en zijn collega’s dwarszit. Allerlei nieuwe regels maken het zelfbouwers in hun ogen onnodig lastig. Zo moeten ze zich voortaan eerst als groep bij de gemeente laten registreren, zonder dat er zicht is op een bouwlocatie. Terwijl de afgelopen jaren veel mensen zich pas bij een groep aansloten nadat de kavels bekend waren gemaakt. CPO-projecten moeten bij de erfpachtaanbieding bovendien voortaan voor 100 procent gevuld zijn, terwijl twee jaar geleden 50 procent nog voldoende was. Het steekt bovendien dat zelfbouw door ambtenaren en politici steeds vaker weggezet wordt als een speeltje voor een kleine elite. Terwijl veel CPO-projecten van de afgelopen jaren juist opvielen door hun betaalbaarheid.
Wethouder Ivens heeft tot nu toe niet willen reageren op de klachten die de architecten eind juni tijdens een commissievergadering Wonen uitten. Dat stelt hij liever uit tot de presentatie van zijn eigen evaluatie van het zelfbouwbeleid in dit najaar. Binnen de gemeenteraad lijkt er bij de politieke partijen, op GroenLinks na, weinig animo te bestaan om binnen de net aangenomen Woonagenda meer ruimte voor zelfbouw te creëren. De focus ligt op sociale en middeldure huur. De liefde voor zelfbouw lijkt bekoeld.
Op de Amsterdamse zelfbouwmarkt in oktober 2016 kwamen veel mensen af op weinig kavels
Almere blijft zelfbouwkampioen
Waar het kavelaanbod in Amsterdam sinds afgelopen jaar terugloopt, zet Almere onverminderd in op eigenbouw. Het stadsbestuur reserveert al jaren minimaal 20 tot 25 procent van het woningprogramma voor particulier opdrachtgeverschap. In de crisisjaren liep dat aandeel nog verder op, omdat marktpartijen en woningcorporaties nauwelijks projecten in aanbouw namen. Inmiddels zijn deze partijen weer aan de slag en is het aandeel zelfbouw weer wat gezakt. Maar de belangstelling voor het bouwen van een eigen huis neemt weer toe in Almere. Dat leidde anderhalf jaar geleden tot ‘Amsterdamse toestanden’: kavelkopers sloegen hun tentje voor het stadhuis op om hun droomperceel te bemachtigen. Het stadsbestuur besloot daarop zelfbouwkavels voortaan alleen nog via loting toe te wijzen. Dat heeft het enthousiasme onder potentiële zelfbouwers niet getemperd: in juni werd een inschrijving voor 34 individuele kavels in Almere Poort ruim viermaal overtekend. Volgens afdelingsmanager gebiedsontwikkeling Helen van Duin kwam de helft van de kopers traditiegetrouw uit Almere zelf. Zo’n 30 procent bestond uit Amsterdammers en 20 procent was afkomstig uit Utrecht. “Bij een locatie als Nobelhorst zijn de percentages net omgekeerd: daar komt zo’n 30 procent uit Utrecht en 20 procent uit Amsterdam.”
Een belangrijke troef van Almere blijven de relatief lage prijzen van zelfbouwkavels, die rond 400 euro per vierkante meter liggen (545 euro voor Poort). “In Amsterdam betaal je al snel het dubbele”, aldus Van Duin. Collectieven die hun eigen appartementencomplex willen realiseren, kunnen bovendien gebruik maken van een fonds waaruit de eerste plankosten worden betaald. De gemeente sluit ontwikkelende architecten en bouwbedrijven ook niet uit bij de uitgifte van CPO-kavels. “Wel checken we of toekomstige bewoners voldoende zeggenschap houden over het ontwerp en de uitvoering van hun project.”
Sociale cohesie verbeteren
Ook andere gemeenten binnen de Metropoolregio Amsterdam zetten in op zelfbouw. Zo besloot afgelopen jaar het stadsbestuur van Haarlem actiever te worden op dit gebied. De gemeenteraad nam een ontwikkelstrategie aan en op de gemeentelijke website verscheen een handvol potentiële kluspanden en zelfbouwkavels. “We zien particulier opdrachtgeverschap als een manier om wijken diverser te maken en de sociale cohesie te verbeteren. Bovendien merken we dat er veel behoefte in de stad bestaat aan andere woonvormen”, vertelt Wendy Dieben, gemeentelijk procesmanager Gebiedsontwikkeling en Beheer.
Op termijn wil de gemeente zo’n twintig tot dertig zelfbouwkavels of klushuizen per jaar op de markt brengen, maar zover is het nog niet. Wel heeft het stadsbestuur aan het lokale ondernemersplatform RBIJ gevraagd om een community van geïnteresseerde zelfbouwers op te bouwen. “Als we dan een project in de etalage zetten, is de kans groter dat we er afnemers voor vinden.” Ook andere partijen in de stad haken in op de groeiende belangstelling voor zelfbouw. Zo heeft woningcorporatie Elan Wonen in de Amsterdamse Buurt in de afgelopen twee jaar al zo’n 45 klushuizen aan bewoners verkocht. De buitenkant van de voormalige sociale huurwoningen wordt collectief opgeknapt, de rest gebeurt op individuele basis. Voor minimaal 225.000 euro voor aankoop en afbouw kunnen klussers hier al aan de slag.
Merenstoren in Haarlem, te koop als klushuis. Sinds dit jaar is er een gemeentelijke website met het aanbod aan kluspanden en zelfbouwkavels.
www.haarlem.nl/zelfbouw
Zaanse Eilanden
Zaanstad is een andere regiogemeente die de komende jaren meer zelfbouwkavels in de markt wil zetten. Het stadsbestuur hoopt zo meer tegemoet te komen aan de groeiende vraag naar deze percelen. “Vroeger was het bouwen van je eigen huis in de Zaanstreek heel gewoon, maar in de afgelopen decennia lag de nadruk op seriebouw. Met particulier opdrachtgeverschap willen we weer meer diversiteit in de nieuwbouw creëren”, licht gemeentelijk procesmanager zelfbouw Ilja de Vries toe. Van de projecten die op de gemeentelijke website worden voorgesteld, is de zelfbouw op de Zaanse Eilanden het verst gevorderd. De eerste twintig woningen op deze centrumlocatie zijn al in aanbouw of zelfs af, terwijl de vijftien kavels van de volgende ronde inmiddels ook zijn vergeven. Hoewel de verkoopbrochure benadrukt dat Amsterdam met de trein maar een kwartiertje weg ligt, richt het project zich volgens De Vries niet expliciet op bewoners van de hoofdstad. Al krijgen ze hier, net als in Almere, wel meer kavel voor hetzelfde geld.
Binnen twee jaar zullen in Zaanstad waarschijnlijk ook nog zo’n dertig individuele kavels in Krommenie in de verkoop komen. Op een later moment volgen nog veertig percelen op schiereiland Hemmes. Daar moeten eerst nog bedrijven worden uitgekocht. Op de plek van het voormalig gemeentehuis van Zaandijk wil de gemeente ook graag ruimte geven aan collectieve zelfbouwprojecten. En zelfs in het naoorlogse Poelenburg staan enkele tientallen individuele en groepskavels gepland. De visievorming voor die locatie start later dit jaar.
Provinciale leningen en subsidies
De projecten in Haarlem en Zaanstad zijn relatief klein, maar in combinatie met andere zelfbouwinitiatieven, zoals Kop West in Purmerend of Nassaupark in Haarlemmermeer, begint particulier opdrachtgeverschap in de regio steeds serieuzere vormen aan te nemen. De provincie Noord-Holland is daar blij mee. Sinds 2008 stimuleert ze zelfbouw actief onder lokale bestuurders en burgers. Naast voorlichtingsbijeenkomsten voor professionals en excursies langs geslaagde voorbeelden worden er regelmatig zelfbouwcafés voor potentiële initiatiefnemers georganiseerd. Ook worden gemeenten en corporaties in het kader van de Regionale ActieProgramma’s Wonen (RAP) gevraagd om meer kavels beschikbaar te stellen voor particuliere opdrachtgevers. Beleidsadviseur Ditte Valk. “We willen en kunnen dit niet verplichten, maar dringen er wel op aan dat ze rekening houden met de lokale vraag naar dit product.”