Ouderenhuisvester Habion is een opvallende nieuwkomer op de Amsterdamse markt. Terwijl andere woningcorporaties hun investeringen terugschroeven en de hervorming van de AWBZ haar schaduw vooruit werpt, ziet directeur Peter Boerenfijn vooral mogelijkheden.
| Habion bezit zo’n 4800 zelfstandige seniorenwoningen en 5200 zorgeenheden verspreid over het land in tientallen gemeenten. Het overgrote deel van het bezit bestaat uit sociale huurwoningen, bedoeld voor ‘de primaire doelgroep’ van Habion: kwetsbare ouderen met een smalle beurs. Het merendeel van de woningen verhuurt Habion complexgewijs aan lokale zorgorganisaties. Deze verzorgen de toewijzing en verhuur van woningen en bieden zorg, welzijnsdiensten en service op maat. Op andere plaatsen doet de plaatselijke woningcorporatie of een professionele verhuurpartner de verhuur namens Habion. |
Habion is een landelijke corporatie die zich uitsluitend op ouderenhuisvesting richt. De problematiek van verouderde bejaardenhuizen kent de corporatie als geen ander. Habion heeft er in het verleden de nodige moeten slopen. Directeur Peter Boerenfijn: “Wij moesten deze gebouwen in te korte tijd tot de grondprijs afschrijven, terwijl andere corporaties met andere doelgroepen hun panden na verloop van tijd ook kunnen doorverkopen. Wij kwamen tot de conclusie dat het oorspronkelijke idee van het verzorgingshuis, waarin ouderen met elkaar een gezellige tijd konden hebben en ook zorg beschikbaar hadden, was doorgeslagen naar een situatie waarin ouderen vooral gehospitaliseerd werden. Tegenwoordig wil eigenlijk niemand meer in zo’n omgeving terechtkomen. Wij willen het woonplezier van de bewoners voorop zetten en daarom hebben wij gezocht naar andere mogelijkheden.”
Zo’n vijf jaar geleden heeft Habion zijn koers verlegd. De nieuwbouwcomplexen die Habion nu bouwt, zijn bij voorkeur dicht in de buurt van voorzieningen en als die er niet zijn, dan worden ze toegevoegd. “Wij denken dat ouderen ook het liefste zo lang mogelijk op zichzelf blijven wonen. Huizen waar je, ongeacht de beperkingen die het ouder worden met zich meebrengt, op een veilige en vertrouwde manier kunt blijven wonen.”
Bovendien bouwt Habion nu ‘flexibele gebouwen’, die niet exclusief voor senioren worden gebouwd. “Als het aantal ouderen ooit nog eens afneemt, dan kunnen daar ook jongere mensen wonen.”
Door zo te bouwen blijft bovendien de mogelijkheid bestaan een dergelijk pand nog eens te verkopen. Dat is met de huidige verzorgingshuizen veel lastiger.
Overigens verwacht Habion dat het gros van de huidige verzorgingshuizen straks hard nodig is als verpleeghuis. Uit het jaarverslag 2012: “Er zijn de afgelopen dertig jaar veel intramurale voorzieningen gesloopt zonder rekening te houden met de aanstormende vergrijzing. En onze verzorgingshuizen bieden veel meer kwaliteit dan de oude verpleeghuizen met kleine kamers en gedeelde sanitaire voorzieningen.”
Groeimarkt!
De van oudsher protestantse corporatie start nu voor het eerst in grote steden als Amsterdam en Den Haag. Waarom? Boerenfijn: “Wij zijn gespecialiseerd in ouderenhuisvesting. De grote steden zijn dan, vanwege demografische redenen, wellicht niet de eerste gebieden waar je aan denkt. Maar wij willen ons bezit meer spreiden én wij denken dat wij met onze specialisatie een bijdrage kunnen leveren aan betere ouderenhuisvesting in Amsterdam. Nu ouderen langer thuis moeten blijven wonen wordt het een probleem als zij bijvoorbeeld niet over een lift kunnen beschikken. Wij zien kansen in Amsterdam.” Bovendien kent vastgoed in de hoofdstad een hoge mate van waardevastheid.
Habion kondigde dit jaar in korte tijd twee projecten in Amsterdam aan: de bouw van ruim tachtig sociale huurwoningen voor ouderen in de wijk Jeruzalem en de bouw van een nieuw Willem Dreeshuis in Oostpoort, beide in Amsterdam-Oost. Boerenfijn zegt met het Ontwikkelingsbedrijf en verschillende corporaties in gesprek te zijn over meer projecten en samenwerking in de hoofdstad. “Sommige corporaties die wel grondposities hebben maar niet de mogelijkheden om te investeren, kunnen wij helpen door projecten over te nemen.”
Zo nam Habion een project met 84 seniorenwoningen over van Rochdale.
De grond waarop het nieuwe Willem Dreeshuis wordt gebouwd is in handen van Stadgenoot. Het ouderencomplex in Oostpoort moet eind 2015 klaar zijn. Het bestaat uit 130 wooneenheden, voor de helft uit sociale huur en de andere helft vrije-sectorhuur. Volgens Boerenfijn is voor die vrije-sectorhuur gekozen omdat in Amsterdam voldoende ouderen wonen die dat op kunnen brengen en de relatief dure bouwgrond terugverdiend moet worden.
“Regiecorporatie avant la lettre”
Dat Habion op dit moment zijn werkgebied uitbreidt, is op zijn minst opvallend. De meeste corporaties halen juist de buikriem aan. Heeft Habion geen last van de crisis, saneringsheffingen en de verhuurderheffing?
De ouderenhuisvester staat er, in vergelijking met veel andere corporaties, financieel goed voor. Juist door de specialisatie ouderenhuisvesting heeft de corporatie jarenlang gebruik kunnen maken van zorgsubsidies waardoor de onrendabele top op sociale huurwoningen beperkt is gebleven. Boerenfijn: “Wij hebben daardoor een goede financiële positie op kunnen bouwen. Wij zijn een gezonde organisatie en wij hebben mogelijkheden om te investeren.”
Dat doet Habion overigens op bescheiden wijze. “Wij hebben wel een groeiambitie en bouwen jaarlijks ongeveer 350 nieuwe woningen, maar ook in de periode dat het economisch beter ging, hebben we altijd een conservatief beleid gevoerd. Dat betaalt zich nu uit.”
De corporatie heeft bovendien een organisatie met weinig overhead: “Wij werken samen met lokale partners, omdat we in het hele land actief zijn. Wij hebben bijvoorbeeld geen eigen onderhoudsdienst. Daardoor hebben we een slanke organisatie. Eigenlijk zijn we een regiecorporatie avant la lettre.”
Er is veel aandacht voor kostenbeheersing. Energiebesparing in verzorgingshuizen is ook zo’n item. Daar kan volgens Habion nog miljoenen op worden bespaard zonder dat bewoners in de kou komen te zitten. Een ‘energiewedstrijd’ tussen enkele zorghuizen zou duidelijk hebben gemaakt dat een gemiddelde besparing van 15 procent zonder grote investeringen mogelijk is.
Over kostenbeheersing gesproken. Habion keek met verbazing naar de nieuwbouwplannen in de wijk Jeruzalem. Daar was, in lijn met de gemeentelijke richtlijnen, een ondergrondse parkeergarage gepland. Boerenfijn: “Ik heb mij afgevraagd of zo’n dure ingreep daar nu nodig is. Onze doelgroep rijdt immers rollator.”
Risico’s
De grootste zorg rond de hervorming van de AWBZ is voor Habion de financiële slagkracht van zorginstellingen. Boerenfijn wil daar niet te veel op vooruitlopen maar denkt dat een faillissement van een zorginstelling voor de bewoners zelf nauwelijks gevolgen zal hebben: “In de gevallen waarin dat is gebeurd, is de zorg snel door een andere partij overgenomen. Wij laten in een beschaafd land als het onze niet zo maar ouderen in de steek. Daarvoor is de mediadruk ook te groot en anders zie ik de bewoners of omwonenden ook een rol spelen, vanuit een do it yourself-gedachte.”
Habion houdt er overigens rekening mee dat op termijn de rijksgelden volledig opdrogen. “Wij exploiteren onze gebouwen systeemneutraal. Daarom maken wij een open en transparante risicoverdeling met onze zorgpartners, waardoor zowel onze exploitatie als die van de zorgpartners gezond blijft.”