“Kopers en sociale huurders kunnen elkaar niet luchten of zien.” Zo opende Het Parool onlangs de krant. Lekkere kop, maar het onderzoek waarop de krant zich baseerde, beweerde het omgekeerde: het gaat meestal best goed. Niettemin: prettig samen wonen in gemengde complexen is niet altijd vanzelfsprekend.
Er komen steeds meer gemengde complexen met huurders en kopers. Dat komt enerzijds doordat corporaties woonblokken bouwen met sociale huurwoningen en koopwoningen. Bovendien verkopen corporaties bestaande woningen, waardoor vanzelf gemengde blokken ontstaan.
Wat vinden kopers en huurders eigenlijk van dat ‘gemengd wonen’? Raymond Frederiks onderzocht dat in vijf gevallen, verspreid over Amsterdam van verschillende woningcorporaties. De meningen blijken per complex enorm uiteen te lopen. Dat juist bij een nieuwbouwcomplex beide ‘partijen’ het meest vijandig tegenover elkaar stonden, stemt overeen met bevindingen zoals eerder in NUL20 beschreven. De oorzaak ligt veelal in geluidsoverlast of vernielingen, waarvan de ‘andere’ partij - of de kinderen ervan - de oorzaak is. NUL20 heeft in het verleden een aantal van deze conflicten gedocumenteerd, zoals die van Blok19 op IJburg of het complex Batavia op Sporenburg. Ook bij de voorbeelden die Frederiks onderzocht, is het een nieuwbouwcomplex waar de problemen het grootst zijn: blok 47CD op IJburg.
Verschillende rechten en plichten
Huurders en kopers hebben verschillende rechten en verantwoordelijkheden. Maakt dat een verschil in het dagelijks leven in die woongebouwen? Zien zij elkaar als anders? Ontstaan conflicten en waarover dan? Frederiks wilde antwoorden op dat soort vragen.
Ymere droeg het woonblok op IJburg aan waarvan bekend was dat sociale huurders en kopers problemen met elkaar hebben. Kopers zijn daar neergestreken met hoge verwachtingen over hun nieuwe wijk en hun nieuwe woning, maar werden geconfronteerd met het gedrag van enkele probleemgezinnen in de sociale huurwoningen. De wij/zij-tegenstellingen openbaarden zich daar en op meer plekken vooral rond het gebruik/misbruik van gemeenschappelijke ruimten. Het is een van de conclusies uit zijn onderzoek: waar huurders en kopers veel ruimte moeten delen - binnentuin, een centrale hal, fietsenstalling, lift, trappenhuis - ontstaan sneller conflicten. Kopers hebben de neiging alles te willen bepalen, huurders krijgen snel de schuld van onverantwoordelijk gedrag. De verschillende rechtsposities van beide partijen bewoners kan de tegenstelling aanwakkeren: kopers hebben meer te vertellen, maar draaien ook eerder op voor de kosten van vernielingen. Ter relativering: ook bij woonblokken met louter huurders of kopers draaien de conflicten vaak om het gebruik van gemeenschappelijke ruimten.
Probleemblok eerder uitzondering
De IJburg-case is niet illustratief voor de manier waarop sociale huurders en kopers over het algemeen samenleven, aldus Frederiks. Uit zijn studie komt juist naar voren dat bewoners vaak niet eens van elkaar weten of zij huurder of koper zijn. Dat geldt vooral in woongebouwen waar huurwoningen worden verkocht. Het is volgens Frederiks van belang dat een corporatie aandacht besteedt aan de nieuwe constellatie. Een huismeester kan door goed te communiceren conflicten voorkomen.
Nieuwbouw is een ander verhaal. Daar stromen na de oplevering in één keer alle huurders en kopers toe, zonder dat er een woontraditie is ingesleten. Dat geeft de meeste kans op problemen, zeker als er veel gemeenschappelijke ruimten zijn. Dat laatste is ook de achilleshiel bij bestaande complexen waarvan woningen worden verkocht. Het advies van Frederiks is dan ook: waar veel gedeelde ruimte is, kan een corporatie beter óf niks óf alles verkopen. Als dat niet kan, dan is het belangrijk dat een huismeester er bovenop zit en met de bewoners blijft communiceren. Vooral huurders voelen zich nogal eens onvoldoende gehoord.
Kattenburg
Op de Oostelijke Eilanden zijn het juist de sociale huurders die de komst van kopers als bedreigend ervaren. De wijk Kattenburg bestond tot voor kort uit bijna 100 procent sociale huur, maar sinds enkele jaren verkopen de corporaties daar veel vrijkomende woningen.
De sfeer verandert, vinden de bestaande bewoners. Dat de nieuwkomers als eigenaren direct veel invloed krijgen, zat huurders op Kattenburg ook niet lekker. Het bleef niet bij gemor. Dankzij hun goede organisatie hebben zij invloed verworven in de Vereniging van Eigenaren. Hoewel het juridisch niet mogelijk is dat woningcorporaties een deel van hun mandaat naar huurders overhevelen, heeft De Key in dit geval voor een pragmatische oplossing gekozen. Over schoonmaak, tuinonderhoud en leefbaarheidskwesties hebben de bewoners een stem via de gebiedsmanager van de woningcorporatie.
Gevolgen van menging
Het onderzoek van Frederiks richtte zich op menging op complexniveau. Bij het adagium van de Ongedeelde Stad en bij praktisch alle stedelijke vernieuwingsprojecten is veeleer het creëren van gemengde wijken het uitgangspunt. Een ander schaalniveau dus. Met sloop/nieuwbouw wordt het grote aandeel sociale huurwoningen verminderd ten gunste van koopwoningen en vrijesectorhuur. Naar de daadwerkelijke effecten van deze aanpak is inmiddels vrij veel onderzoek gedaan. Onder andere door Reinhout Kleinhans, universitair hoofddocent stedelijke vernieuwing aan de TU Delft. Volgens hem komen de verwachtingen van beleidsmakers maar beperkt uit. Zo heeft de menging weinig of geen effect op de sociale cohesie, op de samenhang in een wijk. Wel is er een ‘redelijk’ effect op de leefbaarheid – op schoon, heel en veilig – en is een duidelijk positief resultaat te zien als het gaat om wooncarrièrekansen van bewoners. Zo blijken bewoners door de aanwezigheid van koopwoningen binnen een wijk door te stromen. Op die manier kan sociaal kapitaal voor de buurt behouden blijven, dat voorheen wegvloeide naar betere wijken.
Doel op zich?
Volgens Kleinhans doen beleidsmakers er verstandig aan zich een aantal vragen te stellen. “Is menging een doel op zich of een middel om iets anders te bereiken? Wie moeten ‘gemengd worden’? En voor wie levert dat naar verwachting iets op?” Het zijn maar een paar vragen die volgens de TU-onderzoeker van belang zijn bij een voornemen om tot menging van een wijk over te gaan.
Kleinhans: “Nogal eens wordt gedacht dat menging tot stijging van arbeidsparticipatie leidt. Maar het is vaak juist andersom. Wanneer mensen van baan veranderen en meer geld gaan verdienen, dan komt ineens dat duurdere huis binnen bereik.” En het kopen van een woning leidt niet zozeer tot meer betrokkenheid in een straat of buurt. “Het zijn veelal betrokken huurders die er iets van willen maken in hun omgeving en de koop van een woning zien als een investering daarin.” Betrokkenheid gaat daarom vooraf aan koop en is niet het gevolg daarvan.
En welk belang prevaleert als het gaat om de verkoop van sociale huurwoningen? Is het financiële belang van corporaties de bepalende factor? Extra inkomsten spelen bij corporaties zeker een rol, zegt Jeroen van der Veer, adjunct-directeur van de AFWC. Maar hij voegt toe dat in Amsterdam een strategisch voorraadbeleid gevoerd wordt. “Alleen in wijken waar corporaties veel bezit hebben, wordt een deel afgestoten. Het is niet zo dat al het tafelzilver verkocht wordt om zoveel mogelijk geld te verdienen.”