De Fannius Scholtenbuurt? Oudere bewoners trekken hun wenkbrauwen op. De Staatsliedenbuurt zal je bedoelen! Op die buurt met zijn roerige kraakverleden zijn de deels nog steeds anarchistische bewoners trots. Lage huren, ons kent ons en als het moet massaal in actie. Bijvoorbeeld als het grootkapitaal in de vorm van Albert Heijn een piepkleine vestiging wil uitbreiden. Maar ook anderszins. Zo pakten bewoners zelf overlast van gebruikers en dealers aan. Niet een buurt die het moet hebben van koopkracht, wel van sociale samenhang. Toch leek het er halverwege de jaren negentig op dat de Fannius Scholtenbuurt – op de kaart een stuk van de Staatsliedenbuurt - zou afglijden. Twee grote nieuwbouwprojecten met veel koopwoningen aan de rand van het gebied (het GWL-terrein en Meander) konden de laatste middeninkomens wegzuigen, waarna het in de deels verpauperde straten niet meer goed zou komen.

Stadsdeel Westerpark nam het initiatief tot een ontwikkelingsplan. Samen met corporaties en particuliere eigenaars werden in 1997 spijkers met koppen geslagen over renovatie, samenvoeging en aanpak van de openbare ruimte. Economische ontwikkeling en sociale wijkaanpak maakten er ook onderdeel van uit.
Zo werd bijvoorbeeld vastgelegd welke inkomensgroepen voor nieuw te creëren grote huurwoningen in aanmerking kwamen. Ook werd een maximum aantal samen te voegen woningen bepaald. Unicum: een aantal op te knappen woningen komt in de verkoop, soms tot een vijfde van het bestand van een corporatie. Mensen uit de buurt komen daarvoor als eerste in aanmerking. Maar op bewonersavonden trokken niettemin honderden bezoekers van leer tegen de plannen.
Rob Sluiter, namens het stadsdeel manager van het project, vindt dat niet vreemd: “Er bestond angst voor verdringing. Bewoners waren bang voor hogere woonlasten en veryupping van de buurt. Daarom is afgesproken dat de huur onder de grens van de huursubsidie blijft. Overigens geldt ook hier dat iedere huurder gewoon kan blijven zitten, ook als ‘zijn’ pand wordt gesplitst of verkocht.”

Anti-stemming

Moniek Theijsmeijer kan ervan meepraten. Als coördinator van de afdeling projectparticipatie van Patrimonium begeleidt zij sinds de zomer van ’98 de betrokken bewoners. De bewonersavonden staan in haar geheugen gegrift. “Ik dacht dat het niet zou lukken.” Het bleek nauwelijks mogelijk voor ieder blok een bewonerscommissie te formeren. “De mensen wilden zich niet laten vertegenwoordigen. Ze kozen voor individuele benadering en voor bewonersavonden. Maar er was wel een actiegroep tegen sloop en samenvoeging geformeerd. Er heerste een anti-stemming.”
Dat het bezit van Patrimonium versnipperd was, maakte het extra moeilijk locaties voor samenvoeging te vinden. Die plekken moet je immers concentreren, anders is het voor aannemers niet te doen.
Met huisbezoeken en tijdelijke verhuur van leegkomende woningen lukte het toch locaties voor samenvoeging te creëren. Veel bewoners bleken meer dan de gebruikelijke veertig vierkante meter te willen. Anderen voelden wel voor een verhuizing. Wie tegen was kon blijven zitten.
“Soms waren mensen tegen grootschalige renovatie of samenvoeging vanwege de bouwoverlast”, zegt Theijsmeijer, “maar dat is geen argument. Als het bij je buren gebeurt heb je net zo goed last.”
Een ander initiatief van Patrimonium was het realiseren van proefwoningen. “Dan kon iedereen zien wat een samenvoeging was en hoe een opgeknapte tweekamerwoning eruit zag. De meeste belangstelling ging toch uit naar de samengevoegde woning.”
Hierdoor is de stemming omgeslagen. “Mensen zien in dat je in een samengevoegde woning domweg beter woont, je kunt dan samenwonen of een gezin starten. Dat gebeurt ook. Anderen verhuisden met plezier naar een andere buurt.”
Theijsmeijer: “In de 2e fase organiseren we het per trappenhuis. Honderd procent casco met of zonder verbeteringen of 100% samenvoeging. Dan schuift een deel van de bewoners dus door naar een andere woning in de buurt.”
Voor Patrimonium was verkoop in een dergelijke buurt overigens nieuw. Theijsmeijer: “Maar kopers helpen mee aan het behoud van de kwaliteit van een buurt en zorgen voor een hoger gemiddeld inkomen. Verder vond ik het jammer dat het aantal samen te voegen woningen was gelimiteerd. De behoefte was groter dan we konden aanbieden. Ook het aanhouden van de huursubsubsidiegrens betreur ik. Dat betekent dat huurders boven de grens scheef blijven wonen of zich gedwongen zien te kopen. Maar niet iedereen kan dat. Terwijl ze best een hogere huur willen betalen voor een vierkamerwoning. Met hen is dus geen rekening gehouden.”

De Aldi onder de corporaties

Rochdale realiseert aan en rond de Wittenkade samengevoegde woningen van 70 tot 110 vierkante meter, met huren tussen de 405 en 489 euro. Er wordt zowel horizontaal als verticaal samengevoegd. Ruud Looman van Rochdale’s technische dienst beschrijft welk een ontwerpklus het was om nieuwe woningen rond trappenhuizen te draperen en nieuwe leidingen (watermeters!) door aangrenzende appartementen aan te leggen. Hier en daar werd een zolder bijgetrokken en kwam de berging beneden. De dubbele ramen en het balkonhek aan de straatkanten zijn gemodelleerd naar de normen van Monumentenzorg. Een leuk huurhuis met uitzicht over de gracht is het resultaat.
“Rendabel is het niet te krijgen”, zegt Looman, “ook niet met de subsidie die we hebben gehad. Maar we zijn heel blij met het resultaat. Het zijn zogenaamde ‘overnamepanden’ die in de jaren tachtig voor een gering bedrag zijn gekocht van het Grondbedrijf. Toen ging men uit van sloop binnen vijftien jaar!” Later kwam er een taboe op slopen. Na de huidige renovatie kunnen ze weer 25 jaar mee.
Nadat Rochdale na onderzoek zichzelf als de Aldi onder de corporaties ging zien, viel het besluit andere segmenten te betreden en meer variatie te brengen in het woningaanbod. “Dat is goed voor de buurt. Gezinnen bijvoorbeeld zorgen voor meer buurtbinding. Bovendien neemt de doelgroep voor de kernvoorraad af. Je moet je voorraad strategisch beheren.”
Hoe het met de 2e fase moet – waar bijna geen subsidie meer voor is – weet Looman niet. “We hopen er het beste van. Binnenkort overleggen we met het stadsdeel over het programma.”
Met de zittende huurders gaat Rochdale omzichtig om. Voor iedereen wordt een oplossing op maat gezocht. Bij samengevoegde woningen wordt uitgegaan van 90% van de referentiehuur nieuwbouw. Rochdale verkoopt hier niet. De corporatie is financieel gezond, maar wil in navolging van de ‘Remkes-norm’ meer woningen verkopen. Op dit punt is het gesprek met het stadsdeel gaande, maar dat wil minder verkoop dan de corporaties.
“We gaan van een aanbod- naar een vraaggestuurde organisatie”, doceert Looman. “Mensen willen in de eerste plaats meer ruimte en betalen daar graag voor. Kopers wegen de buurt duidelijk mee. Het aardige van samenvoegen is dat je bewoners binnen hun buurt een wooncarrière aanbiedt.”

Verder zonder subsidie

De Fannius Scholtenbuurt liep achter met de stadsvernieuwing. Nu is het de plek waar de meeste samenvoegingen worden gerealiseerd. Die vertraging had alles te maken met het kraakverleden. Bovendien zaten er, zoals eigenlijk overal, nogal wat corporaties. “Per blok hebben we deelprojecten gemaakt”, zegt clustercoördinator/projectleider Rob Groen. “Dan heb je met één corporatie te maken. Maar als je de bouwstroom met één aannemer wilt organiseren, moet je ook met particuliere eigenaars op één lijn komen. Die zagen niet altijd de noodzaak van deze operatie.”
De Raad van State heeft echter kortgeleden bepaald dat huiseigenaren mogen worden aangeschreven voor groot onderhoud, zoals dubbele beglazing of vernieuwing van het dak. Maar de pittige subsidies die eigenaars in de eerste fase nog over de streep hielpen, zijn nu verdwenen. Een eigenaar moet nu eigenlijk wel splitsen en (gedeeltelijk) verkopen om de verbouwingskosten eruit te halen. Maar als huurders willen blijven heeft hij een probleem. En als hij zijn huis niet opknapt, doet het stadsdeel dat op zijn kosten.
Sluiter betoogt dat het stadsdeel er alles aan doet om een goede verstandhouding met alle partners te houden. Voor eigenaars is een renteloze lening mogelijk. Daarom is hij hoopvol gestemd. De resultaten van de eerste fase zijn voor iedereen zichtbaar. Het protest van bewoners is nagenoeg verstomd. “Het is interessant dat we in de Spaarndammerbuurt, die straks op de schop gaat, een zelfde cyclus zien, die ook weer begint met verzet”, zegt Sluiter.