Correlatie of toeval?

Wie de resultaten bekijkt van de voorselectie op woonstijlen in het project Gibraltar, ontkomt niet aan het idee dat woonstijlen voorprogrammeren op zaken als inkomen en huishoudentype. Is het wel toeval dat er op deze grootstedelijk locatie zoveel kleine huishoudens en hogere inkomensgroepen uit de selectie rolden? “Tussen de kernwaarden van een woonstijl en bepaalde demografische of sociaal-economische kenmerken zitten inderdaad bepaalde correlaties”, aldus Gert-Jan Hagen van SmartAgent Company. “Iemand die carrièregericht is, zal vaker een hoog inkomen hebben dan iemand anders. Maar er is geen sprake van één op één relaties. Zolang alle woonstijlen in de woningtoewijzing aan bod komen, is die samenhang ook niet zo erg.”

Zomer 2003. Bewoners van het nieuwbouwcomplex Hoop, Liefde en Fortuin aan de Borneolaan klagen in de lokale media steen en been over de terreur van enkele (jonge) huurders. Die vernielen ramen en plantenbakken, bedreigen bewoners en houden met hun geschreeuw omwonenden urenlang uit hun slaap. De overlast is extra vervelend voor de woningcorporatie, omdat ze kort daarvoor nog de Zuiderkerkprijs had gekregen voor de bijzondere vormgeving van het complex. Stadsdeel en woningcorporatie Ymere proberen met extra verlichting en een strengere aanpak door de huismeester en de wijkagent de problemen op te lossen. De ergste herriestoppers krijgen een laatste waarschuwing. Wie zich nog schuldig maakt aan overlast, wordt uit zijn woning gezet. De maatregelen lijken te hebben geholpen. Afgelopen zomer was het redelijk rustig rond het woningcomplex, waar sociale huurwoningen en dure koopappartementen met elkaar zijn gemengd.

De problemen met het woningcomplex in het Oostelijk Havengebied waren voor Ymere niet de enige reden om dieper na te denken over een andere woningtoewijzing. Er was al langer ontevredenheid over de manier waarop in de stad sociale huurwoningen worden verdeeld. “Mensen kunnen niet bewust voor een locatie of complex kiezen waar ze zich thuisvoelen. Ze gaan in op een aanbieding van een corporatie, omdat ze bang zijn anders met lege handen te staan”, meent Arnoud Schüller van de corporatie. Om toch een goede ‘match’ te kunnen maken tussen bewoners en huurwoningen heeft Ymere afgelopen jaar geëxperimenteerd met toewijzing op basis van ‘woonstijlen’ bij drie verschillende nieuwbouwcomplexen in Almere, Nieuw-Vennep en Amsterdam. Daarvoor is samengewerkt met de SmartAgent Company die eerder al een systeem had bedacht om mensen te kunnen indelen op leefstijlen.

Van alle woningzoekenden die aan het experiment meededen, is bekeken in welke mate zij aan de kenmerken van één van de vier onderscheiden woonstijlen voldeden. Zij moesten daarvoor een vragenlijst invullen waarbij niet alleen werd ingegaan op persoonlijke waarden en normen, maar ook op de eisen die werden gesteld aan het woonmilieu, de woningkenmerken en de sfeer plus sociale samenstelling van een wooncomplex. Van tevoren was van elk complex al bepaald welke woonstijlen er het best zouden passen. Voor het Amsterdamse project aan de Oostelijke Handelskade - Gibraltar - kwam dat kort gezegd neer op een stijl waarin grote waarde wordt gehecht aan bijzondere woningtypen, een strakke vormgeving en het samenwonen met andere bewoners van diverse sociale en etnische klassen. Op basis van de antwoorden van de woningzoekenden konden nu de meest geschikte kandidaten voor elk project worden uitgenodigd om zich voor het complex in te schrijven. De uiteindelijke toewijzing verliep via de normale verordening. Bij Gibraltar werden huurders dus geplaatst op basis van hun woonduur en huishoudensamenstelling. De selectie op woonstijlen werkte alleen als een zeef vooraf.

Helft boven ziekenfondsgrens

Bij Gibraltar werden vijfhonderd woningzoekenden uitgenodigd om zich in te schrijven voor de zestig sociale huurwoningen die een gemiddelde huurprijs van 450 euro hadden. Hoewel maar 276 kandidaten dit ook werkelijk deden, was de respons voldoende om de woningen direct verhuurd te krijgen. Opvallend was het lage aantal weigeringen. “Waar we voor vergelijkbare projecten in Amsterdam minstens zeven kandidaten moeten oproepen, waren we nu met twee man klaar”, aldus Schüller. Ook met de leefbaarheid zit het tot nu toe goed.
“De huurders zitten er nu een jaar, maar onze huismeester heeft nog geen enkele melding van overlast gekregen.” Al erkent hij onmiddellijk dat je pas over een aantal jaren definitieve uitspraken over het heilzame karakter van woonstijlselectie kunt doen.
Met behulp van de gegevens die Woningnet van de huurders heeft, kon Ymere de afgelopen maanden ook een profiel maken van de nieuwe bewoners in de drie projecten. In Almere en Nieuw-Vennep leverde dat geen grote verrassingen op. In de projecten waren vooral bewoners terechtgekomen die je er op grond van de locatie, het woningtype en de prijs ook had verwacht. Voor een deel ging dat ook op voor Amsterdam, hoewel je bij het kleine aantal grote gezinnen in Gibraltar vanuit volkshuisvestelijk oogpunt vraagtekens kunt zetten. Twintig van de zestig woningen hebben er vier of vijf kamers, maar in het gebouw woont maar één gezin met twee of meer kinderen. Nog meer omstreden is dat in het gebouw relatief veel mensen met een hoger inkomen zijn komen wonen. Waar bij alle nieuwbouwverhuringen in 2004 ruim een kwart van de huurders een inkomen had van minimaal 32.600 euro, lag dit bij Gibraltar op bijna de helft.

Huisvestingsverordening schuldig

Schüller is niet blij met de oververtegenwoordiging van hogere inkomens. “De gemeente en wijzelf hebben er veel geld op toegelegd om ook op deze dure plek lagere inkomensgroepen een kans te geven. We streven dan wel naar complexen met een homogene bevolking, maar we zijn groot voorstander van gemengde wijken.” Toch wijt hij de uitkomst niet aan de selectie op woonstijlen. “Het ligt aan de huisvestingsverordening. Daarin staat dat woningen met een huur boven de 397 euro voor alle inkomensgroepen open staan.” Naast een verandering van deze regel pleit hij ook voor een andere manier van voorrang voor grote gezinnen. “Met een getrapt systeem kun je grote woningen aan iets minder grote huishoudens toewijzen als de voorraad aan grote families is uitgeput. Nu waren we bij Gibraltar relatief snel door onze vijfpersoonshuishoudens heen.”

In Gibraltar woont maar één gezin met twee of meer kinderen

Ondanks deze resultaten wil Ymere in de toekomst vaker woningen gaan toewijzen op basis van woonstijlen. Vooral bijzondere projecten op ongewone locaties lenen zich volgens Schüller goed voor deze aanpak. “Bij andere complexen kost het te veel tijd en is de toegevoegde waarde te klein.” De corporatie zou zelfs een ondergrens van minimaal 10 procent van alle verhuringen willen introduceren en het systeem ook willen toepassen bij mutaties in de bestaande bouw. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is nog niet zo ver. Maar Hans van Harten sluit zich in een eerste reactie wel aan bij het pleidooi om de verordening aan te passen. “Je bouwt in principe geen sociale huurwoningen voor mensen boven de ziekenfondsgrens.” Een getrapte voorrangsregeling voor grote gezinnen ziet hij vanwege de extra regelgeving echter niet zitten. “We kunnen beter naar de programmering van locaties kijken. Moet je ten koste van alles marktcontrair blijven bouwen en op een grootstedelijke locatie zoveel grote woningen voor grote gezinnen neerzetten? Amsterdam is groot genoeg om deze huishoudens op een andere locatie te bedienen zonder te vervallen in een concentratie in de armere delen van de stad.”
De Dienst Wonen beraadt zich nog op een reactie op de resultaten van het experiment. Maar goed ingelichte bronnen geven aan dat de oververtegenwoordiging van hogere inkomensgroepen en kleinere huishoudens in Gibraltar een grote hindernis zullen vormen voor het vaker inzetten van woonstijlen in de woningtoewijzing. Woonduur is ook geen fantastisch selectiecriterium, maar of woonstijlen nu de oplossing vormen voor alle problemen wordt ernstig betwijfeld. Wel is de kans groot dat de huisvestingsverordening naar aanleiding van dit experiment wordt aangepast. Het valt immers niet te verkopen dat de gemeente tienduizenden euro’s korting weggeeft op de grondprijs van een project waar bijna de helft van de bewoners tot de hogere inkomensgroepen behoort.