Calculerende huurders en kritische buurtbewoners frustreren met eindeloze bezwaarprocedures de bouw, renovatie en verduurzaming van corporatiewoningen. Mohamed Acharki, bestuursvoorzitter van Rochdale en Marike Bonhof, bestuurder bij Ymere vinden het tijd worden dat in ons - door woningnood geteisterde - land het collectieve belang wat vaker voorrang krijgt. Ze steken ook de hand in eigen boezem: corporaties kunnen huurders en andere betrokkenen nog eerder en beter bij vernieuwingsplannen betrekken.
Elke corporatie heeft zo zijn langslepende dossiers. Ymere stuitte bij renovatie, inclusief funderingsherstel, verduurzaming en uitbreiding van een oud woningcomplex aan de Marnixstraat in Amsterdam Centrum op hardnekkig verzet van vijf bewoners. Meer dan zeven jaar sleepte de discussie zich voort; elk voorstel werd als onvoldoende bestempeld. Uiteindelijk maakte Ymere de gang naar de rechter en werd de corporatie op alle punten in het gelijk gesteld. De rechter oordeelde in deze zaak dat het collectieve belang van woningtoevoeging zwaarder mocht wegen dat het persoonlijke belang van enkele huurders.
Rochdale probeert al tien jaar een verouderd kantorencomplex aan de Badhuisweg in Zaandam te vervangen door twee woongebouwen met in totaal 122 sociale huurwoningen. De bouw van betaalbare, duurzame huurwoningen – aan het water van de Voorzaan, op misschien wel de mooiste plek van Zaanstad – stuit op verzet van een kleine groep bewoners van Het Eiland. Zij willen aan de entree van hun buurtje geen sociale nieuwbouw. Dat de bouw van zoveel woningen een belangrijke bijdrage levert aan het verminderen van de woningnood in de Zaanstreek, maakt hen niet uit. De buurt maakt op alle mogelijke manieren bezwaar; voortdurend worden vragen gesteld in de gemeenteraad. En tot aan de Raad van State wordt er geprocedeerd. Over het bestemmingsplan, de sloop van het oude pand, de definitieve omgevingsvergunning, wat al niet. Sloop is kortgeleden definitief toegestaan. De start bouw wacht nog op een laatste uitspraak van de Raad van State.
Rechten beschermen
De trage realisatie van zo’n belangrijk nieuwbouwproject doet pijn, zegt Mohamed Acharki, bestuurder van Rochdale. Niet dat hij individuele huurders en buurtbewoners wil beknotten in hun rechten. “Ook ik vind het belangrijk de rechten van het individu te beschermen, maar het ontbreekt aan een goede weging tussen het individuele en algemene belang. Door al die procedures ontstaat ontzettend veel vertraging. In de praktijk krijgt de ontwikkelaar of de corporatie veelal gelijk, maar dan zijn we jaren verder. En vallen de bouwkosten veel hoger uit. Dat verwijt ik niet de bezwaarmakers, mijn kritiek richt zich op het systeem.”
Het kan niet zo zijn dat juridisering van het ruimtelijk domein een verdienmodel wordt
Marike Bonhof, bestuurder bij Ymere, drukt zich op soortgelijke wijze uit. “Participatie bij nieuwbouw, renovatie of verduurzaming is goed, want voor een burger is het niet fijn als er zo maar in zijn achtertuin wordt gebouwd. Of dat een huurder zomaar wordt geconfronteerd met ingrepen in ‘zijn thuis’. Het principe van participatie staat voor mij dus niet ter discussie, mensen hebben daar gewoon recht op.”
Acharki en Bonhof wijzen wel op allerlei uitwassen. Rochdale maakte mee dat een individuele huurder bezwaar maakte tegen sloop/nieuwbouw puur uit eigenbelang. Vanwege een relatief hoog inkomen kan voor die huurder bij verhuizing sprake zijn van een aanmerkelijk hogere huursom. Procederen is een middel om de pijn van een hogere huur uit te stellen.
Bonhof is verontwaardigd over de keuze van een buurtbewoner om bij een turn-key project, kant-en-klare woningen aangekocht door haar corporatie, eindeloos te procederen, in de hoop daar een financieel slaatje uit te slaan. Met succes. Om het project niet eindeloos te vertragen, kwam de projectontwikkelaar met een (kleine) vergoeding over de brug. “Dat moet de samenleving niet toestaan. Het kan niet zo zijn dat juridisering van het ruimtelijk domein een verdienmodel wordt.” Zij tekent daarbij aan dat haar corporatie nooit zal meedoen aan het afkopen van bezwaren.
Versnelling procedures
Alom zijn er zorgen over al die bezwaarprocedures in het ruimtelijk domein. De Raad van State waarschuwde in haar jongste jaarverslag nadrukkelijk voor het vastlopen van de machinerie. Het aantal beroepszaken is zo omvangrijk, dat maatregelen nodig zijn. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (Rli) biedt in het in juni verschenen advies ‘Met recht balanceren’ weinig hoop op minder bezwaren. Wel zou de afwikkeling anders kunnen worden gestructureerd. Door niet meer altijd beroep toe te staan. Of door belangrijke kwesties direct voor te leggen aan de Raad van State, eventueel na advies een nieuw te benoemen (onafhankelijke) adviseur-generaal.
De nieuwe coalitie kondigde in het hoofdlijnenakkoord aan procedures te willen versnellen. Ook gaat minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verder met de behandeling van de Wet versterking regie volkshuisvesting van haar voorganger. Het wetsvoorstel maakt het mogelijk om categorieën woningbouwprojecten aan te wijzen waarbij de gang naar de rechter wordt versneld. Zo doet de bestuursrechter binnen zes maanden uitspraak, wordt het beroep versneld behandeld en moeten de redenen van het beroep binnen de beroepstermijn zijn ingediend. Bij de vergunningverlening komt er daarnaast één gang naar de rechter in plaats van twee. Zo is veel sneller duidelijk of een plan kan doorgaan. De tijdwinst kan oplopen tot een jaar.
“Het blijft zaak zorgvuldig te handelen”, aldus Acharki, “maar als het erom gaat wie aan het langste eind trekt, het individu met zijn bezwaren tegen een plan of de groep die geen dak boven zijn hoofd heeft, dan is de keuze snel gemaakt. Dus ja: als zaken te veel tijd in beslag nemen, dan moet de samenleving ervoor zorgen dat het sneller gaat. En dan moet het aantal keren dat bezwaar mogelijk is, worden beperkt.” Ook Bonhof heeft positieve verwachtingen van het draaien aan procedurele knoppen. Wellicht kan via een soort ‘snelloket’ de afhandeling van zaken worden versneld. Zij wijst ook naar Denemarken, waar eveneens is gekozen voor versnelling van procedures.
Geef bewoners eigenaarschap bij de vernieuwing van hun buurt
Bonhof heeft verder de indruk dat de rechtelijke macht gezien de woningnood meer waarde toekent aan het maatschappelijke belang. “Steeds vaker benoemen rechters in uitspraken nadrukkelijker het collectieve belang. Die constatering maakt dat we in sommige gevallen eerder de stap maken naar de rechter, dan dat we met de bezwaarmakers maar praten, praten en blijven praten in de hoop een oplossing te vinden.”
Samen aan de slag
Mohamed Acharki vindt dat gemeenten, ontwikkelaars en corporaties ook naar zichzelf moeten kijken. “Al die procedures zijn nooit alleen de schuld van die ander. De druk om met een bouwplan te komen is heel vaak heel groot. Wethouders willen laten zien dat zij de woningnood aanpakken, corporaties hebben een groeistrategie, ontwikkelaars willen vooruit. Maar het denken dat de professionals wel weten wat goed is voor de ander, dat moeten we achter ons laten. Ik geloof meer in ‘samen aan de slag’. Geef bewoners eigenaarschap bij de vernieuwing van hun buurt. Dat is arbeidsintensief, dat zorgt voor hogere voorbereidingskosten, maar als we door minder procedures tijd kunnen winnen, dan is dat toch de moeite waard.” Marike Bonhof deelt die opvatting.
Zou het helpen als corporaties simpelweg transparanter zijn over hun investeringsplannen en nog beter communiceren met alle betrokkenen? Zij denkt van wel. “Ymere heeft daar vorig jaar al een enorme slag in gemaakt; voortaan nemen we de huurders in een heel vroeg stadium mee in onze reis. We informeren hen heel vroeg over de zaken waarover wordt nagedacht, nog voordat sprake is van een plan. Daarbij geven we wel heel duidelijk onze grenzen aan: bijvoorbeeld als het op die plek nodig en haalbaar is om te verdichten, dan staat die verdichting niet ter discussie. Tegelijkertijd maken wij duidelijk op welke onderdelen wel kan worden bewogen. Door in dat proces ruimte te bieden aan specifieke wensen, voelen bewoners zich eerder serieus genomen. En zijn er minder bezwaren, althans daar lijkt het op.”
Zij maakt twee kanttekeningen. “Bewoners moeten wennen aan deze benadering; tussen een eerste bespreking en de uitvoering ligt al gauw enkele jaren. Die tijd overbruggen is soms lastig.” En de opstelling van de corporatie in de verhuur van alle dag speelt volgens haar een belangrijke rol. “Hoe we erop staan bij de huurders, is echt van betekenis. Als onze huurders zien dat wij goed aanspreekbaar zijn in de buurt, als onderhoudsklachten snel worden opgelost, dan vinden we eerder draagvlak voor renovaties, verduurzaming of eventueel nieuwbouw.”
Had meer transparantie in Zaandam geholpen? Acharki moet afgaan op zijn medewerkers, hij is nog maar anderhalf jaar werkzaam bij Rochdale. “Wij investeren ontzettend veel in participatie, in meedenken, in meedoen. Wellicht had het ergens beter gekund, maar als betrokkenen de komst van sociale huurwoningen gewoonweg niet zien zitten dan zijn procedures onvermijdelijk. We zijn een woningcorporatie, we hebben geen andere woningen in de aanbieding.”