Volgens het CBS staat in Amsterdam een kleine 10 procent van de woningen leeg; voor de hele stadsregio ligt dat enkele procenten lager. Navraag bij de Amsterdamse dienst Onderzoek en Statistiek levert vreemd genoeg een lager percentage op, maar nog altijd hoog: door de jaren heen staan zo’n 28.000 tot 30.000 woningen leeg. Op 1 januari 2012 waren dat er om precies te zijn 28.218, oftewel 7,13 procent.

Een schrikbarend hoog aantal in een tijd van oplopende woningnood. Bovendien is het percentage veel hoger dan in andere grote steden. Hoe kan dat? Wie door de stad fietst, ziet toch weinig lege woningen.

De gemeentelijke afdeling Vergunning en Handhaving van de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven heeft tot taak leegstand tegen te gaan. Manager Willy-Anne van der Heijden en deskundige Bert Vuurberg kijken niet erg op van de cijfers.

“Voor alle duidelijkheid”, zegt Van der Heijden, “het gaat om administratieve leegstand: op een bepaald woonadres staat op het meetmoment niemand ingeschreven. We hebben in 2007 eens heel uitgebreid onderzoek gedaan na een bericht dat er 28.000 spookwoningen zouden zijn in Amsterdam. Het is een momentopname. De meeste leegstand valt te verklaren uit verhuizingen, renovaties, sloop en vertraging in registratie. Corporaties verhuren bijvoorbeeld veel woningen met tijdelijke contracten aan studenten. Lang niet iedereen schrijft zich vervolgens direct in.
Vuurberg: “Bovendien moet je eigenlijk niet naar een momentopname kijken om leegstand te beoordelen, maar of woningen bijvoorbeeld na twee jaar nog altijd leeg staan. Ik heb destijds een analyse gedaan op dat leegstandsbestand. Wat bleek? Twee jaar later was 55 procent van de 28.000 woningen weer bewoond. Daarnaast bleek van zo’n tweeduizend adressen de woonbestemming beëindigd. Ook konden we 2500 ‘dubieuze’ probleemgevallen afvinken. Dan ging het om panden met een woon/winkelbestemming waarin al lang niet meer werd gewoond, samengevoegde etages en dergelijke. Uiteindelijk hielden we nog 35 procent van die 28.000 over.” Administratieve leegstand, natuurlijk. Of er werkelijk niemand woont, is niet bekend. Volgens een recente deelanalyse staat nog ‘maar’ 29 procent van de leegstaande woningen langer dan twee jaar leeg. Maar dat zijn er toch ruim achtduizend.

Appels en peren

Wat in 2007 niet hielp was dat diverse gemeentediensten met verschillende woningbestanden werkten. De persoonsregistratie was niet gekoppeld aan de Amsterdamse vastgoedregistratie. Pas in 2010 zijn alle diensten één gezamenlijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) gaan gebruiken. Vuurberg: “Wij zaten altijd op het snijvlak van beide bestanden. Je kon zo de verschillen in adressen zien. Een afwijking van 1 procent zorgt al voor een paar duizend adresen verschil. Dat is nu grotendeels voorbij.” Bovendien worden sinds kort de mutaties bij corporatiewoningen automatisch doorgegeven aan de bevolkingsregistratie.

De administratieve leegstand wordt er echter vooralsnog niet veel lager door. Het waren er per 1 januari nog altijd 28.218. Hoe kan dat dan?

Van der Heijden: “Dat verrast me ook, te meer daar er veel minder wordt gesloopt de laatste jaren en de woningdruk hoog is. We merken wel dat renovaties langer duren. Als we dat navolgen blijkt dat nogal eens om geldgebrek te gaan. En hoe dwing je eigenaren dan hun woningen weer te gaan verhuren?” Vuurberg: “Er is mogelijk een nieuwe factor bijgekomen. Er staan nu meer dan achtduizend woningen te koop in Amsterdam. In veel daarvan staat niemand ingeschreven.”

Bezuinigen

Er wordt flink gesnoeid in de handhavingscapaciteit. Vanaf 1 januari 2013 moet de afdeling Vergunningen en Handhaving het met 1,4 miljoen, oftewel zo’n 18 fte, minder doen. Dat betekent vast niet veel goeds voor de leegstandscontrole?

Van der Heijden: “Ik verwacht dat we even effectief kunnen blijven. De handhavingscapaciteit wordt op een andere leest geschoeid. De focus komt te liggen op het bestrijden van excessen, op gebieden waar misstanden worden vermoed én d e aanpak van leegstaande woningen. Dat blijft dus een prioriteit.”
“We voeren al sinds maart gesprekken met corporaties en verhuurders over de nieuwe aanpak. In combinatie met afschaffing van de huisvestigingsvergunning voor corporaties gaat dat ons veel papierwerk schelen. Ons werk bestond vanwege het algemeen toezicht voor een groot deel uit brieven versturen, waarna controle en sanctie konden volgen. Wij gaan nu veel gerichter en projectmatiger werken. We komen met een concreet handhavingsprogramma: dat wel, dat niet. We kunnen twintig projecten per jaar doen. De gemeenteraad mag beslissen welke.
“Het bestrijden van leegstand houdt prioriteit; dat blijven we onder meer via Bureau Zoeklicht en onze partners aanpakken. Daarbij is het effectief om meldingen die we via meldpunt Zoeklicht binnenkrijgen na te volgen. Dat levert goede signalen voor leegstand en woonfraude op. We zullen verder vooral die dingen aanpakken die maatschappelijke impact hebben, zoals matrassenverhuur of huisjesmelkers.”

De aanpak van illegale shortstay-verhuur is volgens Van der Heijden in eerste instantie een zaak van de stadsdelen. “Maar in 2013 gaan we samen met de stadsdeelen twee projecten op dat vlak doen. Vooruitlopend daarop doen we binnenkort met stadsdeel Centrum een project waar we voor het eerst ook bestuurlijke boetes op woningonttrekking zullen uitdelen. Dan gaat het om 18.500 euro per overtreding. Daar zal echt wel een signaal van uitgaan.”