November 2006: gemeente en corporaties sluiten een veelomvattend meerjarig akkoord. Beide partijen onderschrijven daarin (opnieuw) het concept van de ongedeelde stad, met een gevarieerd aanbod aan woningen voor alle inkomens en doelgroepen, verspreid over de hele stad. De corporaties beloven de komende tien jaar fors te investeren in de bouw van woningen voor zowel lage als middeninkomens. Bovendien garanderen ze een jaarlijks minimumaanbod aan vrijkomende huurwoningen. De gemeente geeft de corporaties toestemming ruim 30.000 woningen sociale huurwoningen te verkopen in de periode tot 2017. En dan nog deze noviteit: aanbiedingsafspraken. De beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen wordt niet meer afgemeten aan de voorraad (de kernvoorraadbenadering) maar aan het aantal dat jaarlijks daadwerkelijk beschikbaar komt.

Met het ondertekenen van de Beleidsovereenkomst onderschrijven ook de Huurdersvereniging (HA) en de stadsdelen deze en andere afspraken uit ‘Bouwen aan de Stad’. In de Beleidsovereenkomst wordt de rol en invloed van de stadsdelen gepreciseerd bij de verkoop van huurwoningen in hun gebied.

De HA had destijds bezwaren tegen de invulling van de aanbiedingsafspraken. Die zouden volgens Dagmar Letanche, indertijd vicevoorzitter, “op cruciale punten onvoldoende garanderen dat er genoeg betaalbare woningen zijn voor huurders met minimum- en lage middeninkomens”. Maar sindsdien zijn de liberaliseringsplannen van voormalig minister Dekker afgeschoten en zette het nieuwe kabinet een stevige rem op de huren. De Federatie van Woningcorporaties verwacht nu dat in vier jaar tijd 10.000 woningen onder de 394 euro vrijkomen. Dat is zo’n 25 procent van het totaal. Het door de HA gevoelde probleem heeft zichzelf dus opgelost, maar voor alle zekerheid wilde de HA graag vastleggen dat als de praktijk toch tegenvalt, er “naar mogelijkheden wordt gezocht om aan de verwachting recht te doen”. Dat kan je zien als een soort van prestatieafspraak, concludeert Letanche tevreden.

Doelgroepen

In ‘Bouwen aan de Stad’ hebben gemeente en corporaties afspraken gemaakt over de nieuwbouwproductie en de productie voor specifieke doelgroepen en een gedifferentieerd middensegment. In de Beleidsovereenkomst wordt concreter vastgelegd hoe en waar deze woningen worden gerealiseerd en vooral wat de rol van de verschillende partijen daarbij is. De sociale huursector staat centraal in deze beleidsovereenkomsten tussen gemeente en corporatiesector. Dat is nu niet anders, maar ook voor tal van andere (sub)doelgroepen die in de knel zitten, wordt specifiek beleid ontwikkeld.

Zo kan het middensegment al flink wat jaren op de warme belangstelling van de beleidsmakers rekenen. Ook in de nieuwe Beleidsovereenkomst. Deze groep zit al jaren in de knel – tussen servet en tafellaken – en verlaat nog altijd massaal de stad. Dat hoort weliswaar bij de ‘emancipatiemachine’ Amsterdam, maar het moet niet te gek worden. Het gaat tenslotte om het ‘cement van de samenleving’ - de onderwijzer, de politieman, de verpleegkundige. Naast een opsomming van bestaande instrumenten ten gunste van de middeninkomens lezen we in de overeenkomst nog iets nieuws: de Amsterdamse corporaties gaan zich inlaten met MGE-constructies (verkoop onder voorwaarden). Tot voor kort waren hoofdstedelijke corporaties daar niet zo happig op, maar nu is vastgelegd dat er 2011 ten minste vijfhonderd woningen ‘onder voorwaarden’ worden verkocht. Om het aantrekkelijk te maken, hoeven de corporaties deze aantallen niet af te trekken hun verkoopquota. En dan is er natuurlijk nog de starterslening als opvolger van de Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH). In december werd daarvan de eerste verstrekt.

Naast het middensegment is er nog een flink aantal specifieke doelgroepen die op de speciale aandacht van de beleidsmakers mogen rekenen: grote gezinnen, studenten en jongeren, mensen die zorg behoeven en daklozen.

We doen een greep. Er komen jaarlijks zeer weinig grote woningen vrij voor grote gezinnen. Bovendien sluiten vraag en aanbod niet op elkaar aan. De vraag concentreert zich in Amsterdam-West terwijl de meeste grote woningen te vinden zijn in Zuidoost, Noord en IJburg. En natuurlijk in de regio. In Bouwen aan de Stad zijn afspraken gemaakt die het tekort aan grote sociale huurwoningen moet verminderen. In de Beleidsovereenkomst staat een aantal aanvullende aanbevelingen en maatregelen. Samenvoegen van kleinere woningen wordt bijvoorbeeld makkelijker en financieel aantrekkelijker. Voor vrijkomende woningen groter dan 80 m2 krijgen grote gezinnen getrapt voorrang in Woningnet: eerst gezinnen vanaf vijf personen, dan met vier, dan drie of twee. Daarnaast wordt de bestaande regeling ‘Van Groot naar Beter’ nog eens tegen het licht gehouden en komt er een aanjaagteam grote woningen/grote gezinnen. Tenslotte wordt nog eens nadrukkelijk aangeraden grote woningen vooral daar te bouwen waar de grootste vraag is.

Het groeiende tekort aan studentenwoningen bracht het vorige college al in actie. Het bracht de positie van Amsterdam als ‘kennisstad’ in gevaar. De afgelopen jaren zijn er duizenden tijdelijke studentenwoningen bij gekomen. Inmiddels worden ook flinke aantallen permanente opgeleverd. Dat gaat door. De corporaties hebben vastgelegd in de komende collegeperiode nog duizend studentenwoningen te bouwen. Bovendien worden 1600 zeer kleine woningen uit het corporatiebezit gelabeld voor studenten en jongeren (elk achthonderd). De jongerenhuisvesting mag nog op extra impulsen rekenen.

Dan het thema wonen en zorg. Het rijksbeleid is dat mensen waar mogelijk in hun eigen huis moeten kunnen blijven wonen, ook als ze oud worden en/of zorg nodig hebben. De zorg moet naar de mensen toe. Amsterdam is dit beleid aan het implementeren, maar de bestaande oude woningvoorraad werkt niet mee. Met het ondertekenen van het Woonservicepact en de bijbehorende woonserviceagenda 2007 zijn eerder afspraken gemaakt hoe dit proces verder vorm wordt gegeven. Dan gaat het om woonservicewijken, coalities van zorg- en welzijnsvoorzieningen en corporatie-investeringen in maatschappelijk vastgoed. We vinden het in de Beleidsovereenkomst terug.

Betaalbaarheid en energiebesparing

Ondanks de huurmatiging stijgen de gemiddelde woonlasten. Voor een deel komt dat door huurharmonisatie en stedelijke vernieuwing, voor een deel door oplopende energieprijzen. Een groeiend aantal grote gezinnen en ouderen kan de touwtjes nauwelijks meer aan elkaar knopen. De onderhandelingspartijen hebben afgesproken dit in ‘Den Haag’ aan de orde te stellen. Op landelijk niveau onderhandelt de koepelorganisatie Aedes daarover met het kabinet. De Amsterdamse corporaties willen daarop niet vooruitlopen, maar hebben in de Beleidsovereenkomst laten opnemen dat ze aan de uitkomsten van dit overleg “een concrete invulling” gaan geven. Een van de genoemde opties is de introductie van een maximum huur- of woonquote.

Inmiddels is bekend geworden dat de gemeente jaarlijks 2,5 miljoen euro extra beschikbaar stelt voor woonkostenbijdragen aan individuele armlastige Amsterdammers.

Bovendien zetten partijen zich in om in tien jaar tijd twintig procent energiebesparing te realiseren. Hier gaan klimaatbeleid en woonlastenbeperking hand in hand. Dat vergt vooral investeringen van corporaties.

Fred van der Molen