Goed uitgeruste en afgewerkte appartementen kleiner dan ongeveer 80 m2 vallen vaak in de sociale huursector met het huidige woningwaarderingsstelsel (wws). In de vrije huursector worden daarom vooral appartementen aangeboden die groter zijn dan deze 80 m2. Het actuele aanbod van vrije huurappartementen in Amsterdam weerspiegelt dit. Het aanbod met een woonoppervlakte (gbo) kleiner dan 80 m2 is beperkt tot 10 procent van het totale aanbod in de vrije sector.

Figuur 1 Aantal aangeboden vrije sector huurappartementen in Amsterdam naar oppervlakteklasse (m2 gbo)

Bron: Huizenzoeker.nl, november 2009

Hoe verhoudt het aanbod van vrije sector huurappartementen in Amsterdam zich tot de vraag? Een eerste indicator is de prijs per m2 per oppervlakteklasse. De gemiddelde m2-huurprijs van appartementen kleiner dan 80 m2 ligt op € 21 tegen € 18 in de klasse 80 tot 100 m2 en € 16 in de klassen 100 tot 120 m2. De hogere m2-prijzen in de oppervlakteklassen tot 80 m2 indiceren een krapte in dit segment (prijzen ontleend aan huizenzoeker.nl, zie figuur 2).

Figuur 2 Prijs per m2 gbo vrije sector huurwoningen in Amsterdam naar oppervlakteklasse november 2009

De prijzen zijn gebaseerd op advertenties van Amsterdamse huurappartementen op Huizenzoeker.nl in 2009. Dit aanbod bestaat zowel uit kale als gestoffeerde als gemeubileerde appartementen.

CBS-gegevens over verhuizingen binnen en naar Amsterdam laten zien dat vooral alleenstaanden verhuizen naar een woning in Amsterdam (72%). Een deel van de alleenstaanden is student. Het andere deel bestaat uit jongeren tot 30, gescheiden personen en senioren die alleen achterblijven. Juist dit type huishoudens zoekt een (tijdelijke) huurwoning, vaak op korte termijn. De prijzen mogen boven de liberalisatiegrens liggen en 50 tot 80 m2 volstaat. Maar de meesten willen niet meer dan € 1.200 betalen. Juist in de relatief ‘goedkope’ vrije sector is heel weinig aanbod. Het aanbod op Huizenzoeker.nl bestond in november 2009 voor 1 procent uit woningen met een huurprijs lager dan € 800 en voor 88 procent uit woningen met een huurprijs vanaf € 1.200. Terwijl uit het verhuurbaarheidsonderzoek vrije sector huur Stadsregio Amsterdam en Almere blijkt dat ondanks de recessie de verhuurbaarheid in het segment tot € 1.000 in Amsterdam goed blijft en dat boven deze grens sprake is van vraaguitval.

Figuren 3 en 4: Aandeel verhuizers binnen en naar Amsterdam naar huishoudensamenstelling en leeftijd in 2008

 Bron: CBS, 2009

Het nieuwe wws beloont energiezuinige woningen. Hierdoor wordt het mogelijk om appartementen kleiner dan 80 m2 aan te bieden in de vrije sector. Het bijgaande voorbeeld illustreert dit. Een goed uitgerust en afgewerkt appartement van 64 m2 gbo en energielabel A+ krijgt met het actuele wws 141 punten en valt daarmee net in de sociale huursector (liberalisatiegrens is 143 punten). Dezelfde woning krijgt met het nieuwe wws 154 punten en valt daarmee in de vrije sector. Het voorbeeldappartement kan in Amsterdam – afhankelijk van de locatie natuurlijk – straks worden verhuurd tegen de marktprijs van ongeveer €1.090 per maand (prijsniveau oppervlakteklasse 60-80 m2 gbo, afslag gestoffeerd/gemeubileerd 20%). Daarmee kan de markt, door het nieuwe wws, het gat gaan vullen in het segment kleiner dan 80 m2 gbo.

De kans die het nieuwe wws biedt is ook een kans voor de nieuwbouw in recessietijd. Het voorbeeldappartement van 64 m2 levert een verhuurder een extra investeringsruimte op van € 92.000. Daarmee kunnen groene appartementen tussen de 64 en 80 m2 stilgevallen nieuwbouwprojecten vlot trekken. Wel goed isoleren!

Extra investeringsruimte voorbeeldappartement 64 m2 gbo: