Effecten van de verhuurderheffing op het wonen

In dit onderzoek in opdracht van Aedes, de Woonbond en de VNG maken Companen en Thésor gehakt van de verhuurderheffing. Dat zal de opdrachtgevers deugd hebben gedaan. De onderzoekers evalueren de effecten van de heffing op het wonen in Nederland vanaf 2013. Zij concluderen nog eens dat de verhuurderheffing een dermate effect heeft op de investeringscapaciteit van corporaties dat dit de komende jaren vast gaat lopen. De opgaven op het gebied van nieuwbouwproductie, verduurzaming en de energietransitie zijn niet te realiseren binnen de huidige financiële kaders. 

 

Het Rijk heeft in 2012 de verhuurderheffing ingesteld, een belasting op gereguleerde huurwoningen. Doel van deze heffing was destijds primair het op orde brengen van de rijksbegroting. Waar aanvankelijk - bij sommige partijen althans - de gedachte was dat dit een tijdelijke maatregel was, al snel werd duidelijk dat de heffing als structurele inkomstenbron in de rijksbegroting was opgenomen. De verhuurderheffing is inmiddels opgelopen tot 1,7 miljard euro per jaar en wordt voor circa 95 procent betaald door woningcorporaties. 

 

Volgens de bedenkers konden corporaties de heffing best ophoesten door extra woningen te verkopen, meer huurinkomsten te genereren(waaronder inkomensafhankelijke huurverhoging) en efficiënter te werken. De onderzoekers concluderen dat deze aanname geen stand houdt. Meer woningen verkopen is geen optie meer nu de druk op de sociale huurmarkt jaarlijks oploopt. Ook in de huren is de rek er uit. Bovendien beperken maatregelen als ‘passend toewijzen’ groei van de huurinkomsten. En ook de goedkope scheefheid is afgenomen, waarmee de mogelijkheden om met inkomensafhankelijke huurverhogingen extra inkomsten te genereren verder afnemen. 

Wat betreft 'efficiënter werken, constateren de onderzoekers dat de corporaties sinds 2013 hun bedrijfslasten aanzienlijk hebben teruggebracht. Verdere besparingen zijn de komende jaren nauwelijks mogelijk. Sterker nog: de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten zoals de verhuurheffing, vennootschapsbelasting en de nieuwe ATAD-heffing nemen alleen maar toe.

De verhuurderheffing heeft een substantieel effect op de investeringscapaciteit van corporaties. Sinds 2016 daalt de operationele kasstroom van de sector. Gecorrigeerd voor inflatie is de gemiddelde operationele kasstroom in de periode 2019-2023 zelfs lager is dan in het jaar 2013, ondanks de vele investeringen die corporaties de afgelopen jaren hebben gedaan. Tegelijkertijd stijgen de investeringsplannen van de corporatiesector in woningverbetering/verduurzaming fors door het Energieakkoord en het Klimaatakkoord. Dit gaat kortom vastlopen. De onderzoekers: in de periode 2019 - 2023 is de operationele kasstroom onvoldoende om alle investeringen in de woningverbetering/verduurzaming en nieuwbouw te financieren. "De operationele kasstroom moet jaarlijks met € 1,67 miljard verhoogd worden om de investeringen in de nieuwbouw te kunnen doen." De verhuurderheffing heeft tot gevolg dat woningcorporaties de helft minder nieuwe woningen kunnen bouwen.

De Nederlandse staat heeft een heffingenstelsel opgetuigd dat corporaties met een veel hogere belastingdruk opzadelt dan commerciële verhuurders. Het verschil bedraagt ruim 16 procentpunt, berekenden de onderzoekers. Zonder ingrijpen loopt de belastingdruk nog verder op. Het financieel voordeel dat de corporaties hebben door de overheidsborging van leningen weegt niet op tegen de af te dragen verhuurderheffing en de VPB (inclusief ATAD). 

Professor Dr. Sweder van Wijnbergen stelt in zijn voor dit onderzoek geschreven essay dat de verhuurderheffing in strijd is met een hoofddoelstelling van het woningmarktbeleid: zorgen voor betaalbare woningen voor huishoudens met een lager inkomen.

Hij wijst er ook op dat woningcorporaties hard getroffen gaan worden door de Europese ATAD-richtlijn, iets dat evident nooit de bedoeling is geweest. Die regeling is gericht tegen multinationals die belasting ontwijken.

 

Al jaren ageren woningcorporaties en huurderorganisaties tegen de verhuurderheffing. Het jarenlange gebeuk van deze en andere partijen heeft langzamerhand de laatste voorstanders van de heffing, met name VVD en het CDA, in de hoek gedrukt. Dit onderzoek, in samenwerking met de VNG, geeft nieuwe munitie voor afschaffing. Dat was ongetwijfeld de gehoopte uitkomst. Wat de partijen bij het verlenen van de opdracht alleen niet hadden kunnen bevroeden, dat dit ultieme argument voor afschaffing van deze crisismaatregel precies samenvalt met de nieuwe crisis.